Expansión Octubre 2023: Expansión inmobiliario

VIVIR EL NEARSHORING

CUANDO UNA PLANTA DETONA LA CREACIÓN DE UNA CIUDAD.

NATURALEZA, EL LUJO DE HOY

COMODIDAD EN UN ENTORNO VERDE.

NO TODO ES CDMX

LOS NUEVOS LUGARES FAVORITOS.

VIVIR EN EL NEARSHORING

El crecimiento de la industria en México, derivado del nearshoring, es innegable. Basta con ver el comportamiento de la inversión extranjera directa al cierre del primer semestre del año, con un alza interanual de 41%, según la Secretaría de Economía. México se ha convertido en territorio clave, pero la inversión requiere mucho más que la construcción de naves industriales.

Los trabajadores de las compañías necesitan vivienda a precios accesibles, carreteras, infraestructura y servicios para poder permanecer en el juego, aunque es complicado encontrar esta combinación de elementos.

La vivienda económica-social ha pasado de representar el 45% del inventario nacional al 26% en

EDITORA DE LA REVISTA Puri Lucena plucena@grupoexpansion.com

EDITORA DE OBRAS

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DIRECTOR COMERCIAL CORPORATIVO, IP Y GOBIERNO

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EDITOR ADJUNTO DE LA REVISTA EXPANSIÓN Luis Alberto Zanela alberto.zanela@grupoexpansion.com

REPORTERA DE OBRAS

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los últimos cinco años, y su precio se ha incrementado 80% desde 2015, con base en datos del Registro Único de Vivienda. Entonces, ¿qué pasará con el personal de las 453 empresas que se estima lleguen a México hacia 2025? Un hecho es que necesitarán dónde vivir y de eso hablamos en nuestro artículo de portada.

Es cierto, se requiere vivienda social, pero para acceder a un hogar hay diferentes caminos que los despachos y las inmobiliarias buscan explorar, ya sea con la renovación de alguna casa en las grandes ciudades o con una nueva como oportunidad de implementar ecotecnias que impacten lo menos posible y complazcan a los compradores cada vez más conscientes de su huella ecológica.

De esta conexión más fuerte con el entorno se ha dado cuenta el sector del lujo, que ha implementado la inmersión en la naturaleza como plus en proyectos que ya no están en los destinos turísticos típicos y de los que te contamos en esta edición. También destacan Yucatán, Querétaro y Puebla, que han crecido en los últimos años por la migración interna.

Además, te contamos sobre el camino recorrido por las Fibras, la digitalización del sector inmobiliario, el impacto de las fluctuaciones del dólar, la incursión de marcas de lujo en los edificios, cómo invertir en el sector y la estrategia para que el mobiliario mexicano pueda recuperar su posición en el mercado, entre otros temas.

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MISCELÁNEA

Un vistazo rápido a lo que sucede en el sector.

¿VACACIONES LARGAS?

Nuevas tendencias en destinos con playa.

MÁS ALLÁ DE LAS BODEGAS

El nearshoring trae consigo el reto de dotar de vivienda e infraestructura a los trabajadores.

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NO TODO ES CDMX

Las ciudades favoritas para mudarse.

LA EVOLUCIÓN DE LAS FIBRAS

La historia detrás de su éxito.

¿VIVIR

BIOEDIFICACIONES

Las ecotecnias son cada vez más accesibles.

DE PASARELA

EL NUEVO LUJO

LO ANTIGUO ES LO NUEVO

La reconversión de edificios como estartegia de sustentabilidad y de encontrar mejores ubicaciones.

La

MOBILIARIO MEXICANO Recuperar el protagonismo en la industria.

80

RENUEVA TU DECORACIÓN CON BAJO PRESUPUESTO La guía paso a paso para dar una apariencia lujosa.

VACACIONES DIFERENTES

Los nuevos mercados en tendencia en las costas mexicanas para quienes buscan un segundo hogar, descansar o mudar su home office frente al mar.

POR QUÉ IR HACIA LA DIGITALIZACIÓN

El sector inmobiliario incorpora herramientas tecnológicas que facilitan las operaciones para las desarrolladoras y los compradores.

Cuando se busca una vivienda, una de las primeras actividades es dirigirse a las plataformas de publicaciones de anuncios de venta y renta de inmuebles, no sólo por la gran cantidad de casas y departamentos que se pueden ver en minutos, sino porque las plataformas son cada vez más intuitivas y con herramientas que permiten conocer desde cómo es la calle en donde se ubica la unidad hasta recorridos virtuales de los interiores.

Si bien estas herramientas se popularizaron durante la pandemia, cuando todas las industrias voltearon a ver internet para seguir con sus operaciones, su uso se quedó de manera permanente debido a sus ventajas

En la renta de vivienda, por ejemplo, es benéfico tanto para el arrendador como para los arrendatarios debido a que es más rápido ocupar un espacio, el papeleo se simplifica y es posible llegar a eliminar requisitos, como el aval o fiador,“ahora hay

VENTAJAS. El uso de las nuevas plataformas permite simplificar trámites y acelerar transacciones.

UTILIZAR PLATAFORMAS DIGITALES EN LA SOLICITUD DE HIPOTECAS PUEDE REDUCIR EL TIEMPO DEL PROCESO DE 12 SEMANAS A NUEVE DÍAS, YA

QUE AGILIZA LA REVISIÓN DE DOCUMENTOS.

herramientas que permiten identificar si el solicitante tiene buen perfil y no es moroso o deudor”, comenta Julian Stastny, CEO de la proptech Mica.rent.

En el caso de la compra de viviendas, Natalia Ramírez Ángel, gerente de Marca, Relaciones Públicas y Contenidos de La Haus, explica que herramientas como los chatbots con inteligencia

artificial funcionan para dar información específica al interesado y generar confianza, “puede hablar libremente de sus presupuestos sin sentirse juzgado porque es una herramienta tecnológica y no un humano el que le está brindado información”, dice.

Cristian Huertas, CEO de Morgana.mx, plataforma para brókers inmobiliarios, agrega que otros beneficios

son el ahorro de tiempo, la seguridad transaccional y la búsqueda más específica: “Solicitar una hipoteca en la banca tradicional, es decir, acudir a los bancos y entregar papeles y esperar, demoraría alrededor de 12 semanas, aproximadamente. Al hacerlo de manera digital, sólo tendrías que invertir nueve días y los recursos están en tu cuenta”.

LOS BENEFICIOS PARA LAS EMPRESAS

EDUARDO OROZCO, CEO DE ALOHOME, dice que la utilización de herramientas tecnológicas para los desarrolladores da beneficios, como conseguir aumentar el ritmo de ventas, al ser más eficaces y mejorar la experiencia del comprador. “La digitalización en el mercado inmobiliario permite tener mayor alcance, al tener más y mejores canales de ventas de forma ordenada e integrada”, explica.

Agrega que en la compañía han invertido 2 millones de dólares únicamente en ingeniería para los procesos de los desarrolladores inmobiliarios.

Julian Stastny, de Mica.rent, comenta que la incorporación de las herramientas tecnológicas pretende complementar las actividades, “los asesores

inmobiliarios son los que se apalancan de estas nuevas empresas tecnológicas para crecer y lograr rentar o comercializar más rápido una propiedad”.

De acuerdo con el experto, los asesores y las proptech deben convivir en beneficio del usuario final, son complementarios y ninguno sustituirá al otro.

Cristian Huertas, de Morgana.mx, dice que las herramientas tecnológicas para los brókers ayudan a concretar más transacciones mensuales que se ven reflejadas en las comisiones, “por ejemplo, en Morgana contamos con una alianza exclusiva con la UPIM (Unión de Profesionales Inmobiliarios de México), para hacer más dinámico, rápido y confiable el sector de hipotecas”.

COMPRÉ EN PREVENTA

Y NO HAN TERMINADO DE CONSTRUIR, ¿QUÉ HAGO?

ADQUIRIR UNA VIVIENDA ANTES DE QUE SE TERMINE DE CONSTRUIR PUEDE RESULTAR MÁS ECONÓMICO, PERO ES NECESARIO BLINDARSE ANTE RIESGOS, COMO LA INCONCLUSIÓN DEL PROYECTO.

Comprar un inmueble en preventa es una opción codiciada debido a que se pueden adquirir inmuebles con descuentos, tener más libertad de elegir la vivienda ideal –como el piso en el que se encuentre, en el caso de departamentos, o su distribución–, y hasta pedir cambios en los acabados.

Sin embargo, adquirir en esta fase, antes de que se termine de construir el proyecto, puede traer consigo ciertos riesgos, como no contar con la propiedad en el tiempo establecido, cambios en los materiales prometidos o incumplimiento en la terminación de la obra.

Para evitar estas situaciones, siempre se recomienda asegurarse de en qué momento dar el enganche de acuerdo al avance de la obra, ya que no es lo mismo dar un anticipo cuando el proyecto apenas está en planos que cuando ya se cuenta con la estructura construida.

Alina Patterson, CEO de Monplaces señala que cuando un proyecto ya tiene las licencias y permisos hay más seguridad para los futuros compradores, “quiere decir que ya tienen bien definido el proyecto con las áreas, distribuciones, cuántas unidades van a ser, el diseño, materiales que se van emplear, entre otras cosas”.

Además de los permisos y licencias, los desarrolladores deben registrar sus proyectos en la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), por lo que se puede

preguntar si cuentan con la autorización de esta institución para dar validación a la obra.

Asimismo, cuando el interesado va a firmar el contrato, debe asegurarse de que esté registrado debidamente en las instancias correspondientes, estipular el tiempo de entrega, así como las cláusulas y penalizaciones por las que ambas partes serán acreedoras en caso de incumplimiento.

¿QUÉ SE DEBE HACER SI NO ENTREGAN EL INMUEBLE EN EL TIEMPO ACORDADO?

DE ACUERDO CON LOS EXPERTOS, primero se debe revisar el contrato para verificar las sanciones a la desarrolladora. Internamente, se puede negociar con la empresa sobre qué es lo que procede y en caso de que el comprador ya no quiera el inmueble, este debe recibir su inversión más un porcentaje del valor de esta o puede recibir descuentos en las mensualidades restantes mientras se termina el proyecto.

Por otra parte, si no se puede arreglar el problema, se debe acudir, de última instancia, a los juzgados en la Profeco para llegar a un acuerdo; de lo contrario, las sanciones económicas pueden alcanzar hasta 11 millones de pesos, de acuerdo con la norma NOM247, y las compañías pueden ser clausuradas e, incluso, recibir sanciones penales para sus representantes.

PARQUES EN LOS TECHOS

UNA SOLUCIÓN PARA COMBATIR LA FALTA DE ESPACIOS PÚBLICOS.

Grandes urbes del país, como la Ciudad de México, tienen zonas sumamente densas y urbanizadas y con áreas verdes cada vez más escasas. Hacen falta alrededor de 15 metros cuadrados de vegetación por persona en una metrópoli, para llegar a la cantidad recomendada por la Organización Mundial de la Salud (OMS).

Debido a los pocos espacios que se pueden encontrar, han surgido alternativas como la incorporación de parques públicos en los techos de edificios privados, aunque su aplicación es un reto.

“Se debe considerar qué tipo de edificio será, ya que los parques, al ser espacios públicos, en edificios de oficinas o lugares donde sea difícil brindar acceso al público, no tendrían sentido”, dice Jorge Carlos Negrete Vázquez, presidente de la Fundación por el Rescate y Recuperación del Paisaje Urbano (FRRPU).

Agrega que esta alternativa todavía necesita estudiarse mejor para encontrar la manera de beneficiar tanto a la población como a los dueños del edificio y poder crear instrumentos para establecer los usos de suelo adecuados para las actividades privadas del inmueble y las recreativas.

No obstante, en México ya se ha comenzado a poner en práctica el ejercicio y se ha implementado en centros comerciales, como Plaza Interlomas, que, además de tener vegetación en el techo, cuenta con sitios para sentarse y atracciones para los niños. Otros ejemplos son Plaza Las Antenas, en Iztapalapa, que incluye un parque mecánico, y Plaza Satélite, que tiene uno de los parques más grandes de América Latina.

ABC DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

¿VAS A RENTAR? VE QUÉ DEBE ESTIPULAR EL CONTRATO PARA QUE NO PAGUES MÁS POR MANTENIMIENTO.

CUANDO SE VA A RENTAR UNA PROPIEDAD no sólo importa el precio, la ubicación o las amenidades. Uno de los aspectos más importantes es tener un contrato con el dueño para especificar días de pago, qué mejoras se pueden hacer al inmueble, a quién le corresponden, entre otros asuntos. También sirve para detallar qué incluye el pago de la renta, qué servicios debe pagar el inquilino y cuánto se pagará de mantenimiento.

¿QUÉ DICE LA LEY SOBRE EL ARRENDAMIENTO?

ESTA SEÑALA QUE ES IMPORTANTE que una vez que termine la vigencia de un contrato se debe firmar uno con nuevas condiciones.

Por otra parte, si se pretende incrementar el precio del arrendamiento, se debe tomar en consideración la inflación anual que publica el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). La ley hace mención del artículo 2448-D del Código Civil, que la renta debe ser pagada en moneda nacional y su incremento será anualmente. Además, el arrendatario no está obligado a pagar la renta hasta el día que reciba el inmueble. De acuerdo con el sitio oficial del gobierno de México, la duración mínima de un contrato de arrendamiento debe ser de un año.

¿QUÉ DEBE TENER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

DE ACUERDO CON EL SITIO WEB DEL GOBIERNO DE MÉXICO y de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), el contrato debe tener el nombre del arrendador y el del arrendatario, la ubicación del inmueble, una descripción detallada de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso del inquilino, así como el estado en el que se encuentran.

Se debe especificar el monto de la renta y si este cubre los gastos de mantenimiento o de los servicios básicos. En caso de que no sea así, se debe poner el monto correspondiente y especificar para qué es.

Otro de los elementos es el término del contrato, es decir, si es renta de seis meses, de un año o más. También se sugiere que se especifiquen las obligaciones que tendrán el arrendador y el arrendatario, como la cuota adicional que se cobrará si se retrasan los pagos, el plazo en el que si no se paga a tiempo se puede proceder legalmente y cómo se debe dejar el inmueble, si se van a permitir mascotas, entre otros.

LAS NUEVAS PLAYAS FAVORITAS

El mercado inmobiliario costero de México está en auge, con nuevos destinos emergentes y precios en ascenso.

México, conocido por sus múltiples playas paradisiacas y muchos destinos turísticos icónicos, como Cancún y Acapulco, experimenta un cambio de paradigma en el mercado inmobiliario costero.

En una era en la que las vacaciones prolongadas y la posibilidad de trabajar desde cualquier lugar se ha convertido en la norma, el nuevo fenómeno de segundas residencias frente al mar

ha puesto en el mapa nuevos destinos que se encontraban fuera del radar de los buscadores de paraísos playeros.

Lugares como Mazatlán, Bahía de Banderas y Tulum experimentan un aumento en la oferta inmobiliaria. Y a diferencia de los destinos tradicionalmente populares, estas zonas emergentes han logrado mantener un ritmo constante en sus ventas de propiedades y, en algunos casos, han experimentado un crecimiento exponencial.

DEMANDA E INCREMENTO EN LOS PRECIOS

De acuerdo con Tasvalúo, empresa mexicana especializada en consultoría, valuación y análisis de datos, estos tres destinos han destacado en el panorama inmobiliario playero. Mazatlán y Bahía de Banderas han mantenido el ritmo de sus ventas desde 2017, con poco más de 1,700 créditos para vivienda nueva registrados en sus municipios principales. Por otro lado, Tulum ha experimentado un crecimiento notable, más que duplicando el número de créditos hipotecarios registrados desde el inicio de la pandemia, pasando de 750 en 2020 a 1,700 en 2022.

La última estimación de la base de datos de avalúos de la consultora en el segmento medio, que fue el que experimentó un mayor crecimiento, señala que los precios de las casas nuevas aumentaron

en promedio un 45.8% entre 2015 y 2022. Destacan los casos de Los Cabos, Puerto Vallarta y Huatulco, con incrementos del 75.6%, 44.8% y 43.3%, respectivamente.

En el caso de los departamentos, experimentaron un incremento aún mayor durante el mismo periodo, promediando un alza del 76.35%. De nuevo, Los Cabos, Puerto Vallarta y Huatulco lideran este crecimiento con aumentos del 93.52%, 78.96% y 73.92%, respectivamente.

Mauricio Domínguez, director de Data Market de Tasvalúo, señala que el aumento en el valor de los inmuebles en estos destinos de playa se debe a múltiples factores.

“En primer lugar, la demanda de inmuebles en segmentos residenciales, plus y prime es destacada debido a su capacidad para preservar el valor en tiempos de incertidumbre económica. Además, destinos

LA EVOLUCIÓN

El incremento de precio de las viviendas responde no sólo a la inflación, sino a la mayor demanda de unidades.

Unidades vendidas en pesos por metro cuadrado

FUENTE: Tasvalúo.

LA POSIBILIDAD DE TELETRABAJAR DESDE CUALQUIER LUGAR HA

PROPICIADO EL CRECIMIENTO DE NUEVOS DESTINOS COSTEROS. muy cotizados internacionalmente, como Los Cabos, Puerto Vallarta y Huatulco, atraen a turistas de alto poder adquisitivo”.

SOL Y MAR. En el Caribe mexicano no todo es Cancún y playas como la de Akumal se están convirtiendo en nuevas favoritas.

El desarrollo de infraestructura y las inversiones –tanto públicas como privadas– están respaldando aún más la demanda de viviendas vacacionales. “Esto se debe, en parte, a la población que se concentra en las principales ciudades del país, como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, buscando propiedades costeras como un escape de la vida urbana”, asegura Domínguez.

En destinos tradicionales, como Acapulco, los precios de las casas en el mismo segmento continúan su ascenso, pero más limitado, incrementándose en un 11.5%. Por otro lado, en Cancún se registra un aumento del 59.7%.

En cuanto a los departamentos, en Acapulco experimentaron una subida del 55%, mientras que en Cancún de 70.31%, por debajo de los nuevos mercados.

EN EL PACÍFICO. Mazatlán es uno de los mercados donde más ha crecido la venta de vivienda, pero también los precios.

NO SÓLO PARA VACACIONAR

Invertir en bienes raíces es una decisión importante. Algunos los utilizan como residencia o para rentarlos y recibir ingresos por estos.

Karim Goudiaby, fundador y CEO de la inmobiliaria digital Neximo, asegura que “es más interesante comprar una vivienda vacacional como inversión, en términos de retorno, que una vivienda propia”.

“Es importante recordar que el retorno de inversión (ROI) de una vivienda residencial está en torno al 5 o 6%, mientras que el ROI de una vivienda vacacional puede alcanzar el 15 o 20%, sin tener en cuenta la plusvalía”, agrega.

Además, en la actualidad existe la posibilidad de comprar propiedades fraccionadas o en copropiedad en destinos turísticos, debido a que hay una democratización de la oferta en varias zonas turísticas, dice el experto.

En primer lugar, es fundamental evaluar si el desarrollo de viviendas vacacionales en el que invertirán incluye, a futuro, servicios de administración, como limpieza, check-in y check-out de inquilinos, entre otros. Por lo general, en desarrollos de segmentos residencial plus o superiores, suelen estar incluidos en los paquetes y son gestionados de manera institucional.

Otro punto a considerar es cómo amueblar la propiedad para el turismo. En desarrollos de mayor costo, es común que la inmobiliaria ofrezca opciones de muebles y acabados de gran calidad. Sin embargo, es esencial investigar las regulaciones en casos de viviendas fraccionales o de renta institucional bajo una marca hotelera.

En cuanto a la promoción de las propiedades, Airbnb no es la única opción. En estos destinos turísticos existen varias plataformas internacionales, tanto canadienses como estadounidenses, que los propietarios utilizan para promover la renta de sus inmuebles. La comisión promedio en estas plataformas puede variar entre el 2 y el 5%, dependiendo de la opción elegida.

INCREMENTO DE LA DEMANDA SEGÚN LAS SOLICITUDES DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

A pesar de la pandemia y la ralentización de colocación de hipotecas durante los últimos dos años por la incertidumbre económica, los créditos en algunos de los nuevos mercados vacacionales apuntan a la recuperación.

Sinaloa/Mazatlán Colima/Manzanillo

Nayarit/Bahía de Banderas Oaxaca/Huatulco

Baja California Sur/Los Cabos Jalisco/Puerto Vallarta

MÁS ALLÁ DE LA CIUDAD DE MÉXICO

Querétaro, Puebla y Mérida han sido receptoras de migración interna, principalmente, de jóvenes. Pero la euforia comienza a cambiar el panorama.

Julián Negrete tomó la decisión un domingo de noviembre de 2021. Su hermano Andrés había pasado dos días de visita en su casa en la Ciudad de México unas semanas antes y le habló de las ‘maravillas’ de vivir en Querétaro.

“Él se fue desde 2019, antes de la pandemia, y me repetía que su calidad de vida había mejorado mucho”, relata. “Se fue algo harto de la ciudad y la verdad es que no me terminaba de convencer para seguirlo”.

Pero luego vino el asalto. Una noche, al volver del súper, le quitaron el teléfono,

PRECIOS. Puebla “siempre ha sido caro”, señalan sus habitantes. La inflación en la ciudad cerró la primera quincena de agosto en 4.54%, por debajo que en Mérida y Querétaro.

la cartera y hasta la gorra. No era la primera vez y por ello tomó la decisión de partir. “No tenía trabajo, me habían corrido como dos meses antes, así que no tenía ya nada que me atara a la ciudad”, dice. “Lo de esa noche fue el empujón”.

En Querétaro encontró un departamento en renta por 11,500 pesos y 12 m2 más grande que el anterior. También, un trabajo de tiempo completo en una empresa de telecomunicaciones dos meses después de su llegada y, en abril de este año, sacó su primer crédito para comprar una vivienda. El precio se le hizo caro en un inicio, pero recordó que por rentar en

la colonia Narvarte un sitio de menor tamaño gastaba más.

La capital queretana, Puebla y Mérida se han convertido en refugios permanentes para miles de habitantes de otras ciudades grandes del país, quienes atraídos por el crecimiento económico y los precios más asequibles de las viviendas han hecho las maletas y probado suerte, con resultados mixtos.

MAYOR DEMANDA, MAYOR PRECIO

La euforia, por ejemplo, ha empujado los precios de la vivienda y los servicios a niveles históricamente elevados, mientras que los conflictos comunitarios con los habitantes nacidos en esas ciudades han crecido.

En la ciudad de Querétaro, el costo de la vivienda se incrementó 13.7% al cierre del segundo trimestre, de acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), por encima del promedio nacional. En los municipios adyacentes a la capital, El Marqués y Corregidora, crecieron 13.5 y 13.2%, respectivamente.

“Es una casa de unos 3 millones (de pesos)”, señala Julián Negrete enfrente de la vivienda que adquirió en Corregidora. “Quizás un poco más, pero no pasa de los 4 (millones)”. En la Ciudad de México, agrega, su sueño de vivienda era casi imposible, pues el precio promedio que encontró cada vez que intentó buscar una casa propia rozaba los 4.7 millones de pesos.

Su caso no es el único, el costo de la vivienda en la capital del país es uno de los más altos de Latinoamérica. “Son pocos los proyectos que quedan en la Ciudad de México para quienes buscan una casa de 2 millones”, explica Eugene Towle, director de la firma de investigación inmobiliaria Softec. “Los más asequibles están en el oriente de la ciudad, lejos de las zonas de trabajo”.

Aunado a ello, urbes como Querétaro, Mérida y Puebla tienen precios más bajos en algunos servicios respecto a los de la capital del país, aunque esta brecha cada vez es menor, ya que, en términos generales, la inflación en esas zonas se ha mantenido por arriba.

Al cierre de la primera quincena de agosto, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en Querétaro fue de 4.78%, en Mérida, 6.94%, y en Puebla,

INCREMENTOS. En la ciudad de Querétaro, el costo de la vivienda aumentó 13.7% al cierre del segundo trimestre del año, de acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal.

4.54%. La Ciudad de México registró 4.45% en ese periodo.

La oferta laboral, no obstante, ha llamado la atención de jóvenes profesionistas. De acuerdo con México, ¿cómo vamos?, un centro de análisis económico, Querétaro generó al cierre del primer semestre de este año el doble de los empleos formales necesarios para mantener un buen ritmo económico. Yucatán logró el 87%, por debajo de la Ciudad de México, pero arriba de Puebla.

Precisamente a Yucatán migró Daniela Bárcena, ingeniera originaria de Guadalajara, quien labora en proyectos de infraestructura para el gobierno de Mérida. “Lo único que me detenía era el clima”, asegura entre risas a través de una videollamada. “Hace mucho calor, es muy húmedo, es pequeño, pero es hermoso y es muy hogar”.

Su historia de cambio comenzó este mismo año, cuando una colega de una empresa en la que trabajaba en Jalisco la invitó a visitarla en enero, cuando el calor no era tan intenso. Pasó un fin de semana largo en Yucatán y cuando escuchó que podría haber una plaza para ella, lo meditó algunos meses.

“Lo que me hizo decir: ‘¡Ya, vámonos!’ fue que un día sentí que no estaba pasando nada con mi vida en Guadalajara y en Mérida me sentí muy en casa, con nuevas oportunidades”, dice. “No me equivoqué, hasta ahora”.

Ella renta, pero lo hace con un costo 12% menor que en la capital jalisciense.

CIMIENTOS SÓLIDOS

Merida y Queretaro venden casi el doble de viviendas que hace 13 anos. Puebla presenta un crecimiento mas discreto.

Valor de las ventas en millones de pesos

MERCADO TOTAL

Su amiga sí adquirió una casa el año pasado, pero también fue con un precio menor, de alrededor de 3.2 millones de pesos.

Los datos de la SHF arrojan que en Mérida el incremento de precios ha sido más moderado que en Querétaro, con 11.7% al cierre del primer trimestre del año.

Sin embargo, para la economía local y sus habitantes de toda la vida, los aumentos son notorios y el ritmo de venta de vivienda media, con precios de 900,000 a 2.4 millones de pesos, se ha desacelerado a favor del segmento residencial, cuyos valores oscilan entre los 2.4 y 5.3 millones, y el residencial plus, que supera los 5.3 millones de pesos, según Softec.

Lo mismo ha ocurrido en Querétaro y en Puebla, en donde las viviendas de precios menores a los 2.4 millones de pesos, en zonas de alta demanda, son ya prácticamente un mito.

“Mérida en particular es una ciudad que prendió mucho en los últimos años, incluso antes de la pandemia”, subraya Towle, de Softec. “A ese mercado también llegó mucho inversionista, que ahora pone enrenta esas viviendas y cambió la dinámica”.

Esa nueva realidad, según Daniela Bárcena, es un punto de desencuentro con algunas personas que llevan toda una vida en Mérida.

“Lo que dicen es que ha se ha incrementado la inseguridad, que hay más desorden, que todo es más caro”, afirma. “Como que varios se sienten gentrificados”.

Carlos Martínez, director general del Infonavit, ha notado los cambios en la dinámica de precios de las tres ciudades en una afectación en el nivel de colocación de créditos del organismo a su cargo, aunque las cifras de préstamos que registra las considera “normales”.

“Esas ciudades no tienen una política de vivienda”, explica Martínez. “No desarrollan vivienda para los trabajadores, sino para otro tipo de familia y se limitan a la demanda de esas personas”.

CAMBIOS EN LOS CRÉDITOS

El ticket promedio en las ciudades ha incrementado, lo que dificulta la adquisicion de viviendas con creditos Infonavit.

CAMBIOS SOCIALES. Entre los habitantes nacidos en Mérida comienza a levantarse la queja de que han aumentado la inseguridad y los precios de viviendas y servicios.

Aun así, al cierre del año pasado se colocaron en los tres principales municipios que conforman Mérida, Puebla y Querétaro menos créditos que en cualquier otro año desde 2011.

El directivo menciona que el perfil de los compradores afecta también las dinámicas del mercado de otra forma. A diferencia de ciudades como Mérida, muchos de quienes compran viviendas en Querétaro o en Puebla no tienen salarios en niveles del valor de las propiedades.

“Son personas que ganan más porque trabajan en la Ciudad de México, pero que con el tope del Infonavit de 2.6 millones de pesos no se compran nada en la ciudad”, explica Martínez. “Rentan aquí, pero compran en Querétaro o Puebla y mandan a su familia allá, eso altera también los precios que se pueden pagar”.

Cerca de la salida hacia Atlixco, un pueblo mágico a unos 25 minutos de Puebla, vive Estefanía, una arquitecta que pidió ocultar su apellido. Vive en una casa dentro de un fraccionamiento cerrado con su esposo, quien tiene un empleo en una empresa asentada en la Ciudad de México. Allá maneja al menos dos veces por semana y el resto está en home office

“Por un trabajo como el que tiene no le pagarían lo mismo en Puebla, incluso descontando la gasolina sí sale mejor”, afirma Estefanía. “Otros dos amigos del trabajo hacen lo mismo, pero en una casa más pequeña”.

Poblana de nacimiento, considera que la llegada de más habitantes de la Ciudad de México no ha sido un factor para mover los precios que ya conocía antes. “Puebla ha sido caro para no ser la Ciudad de México desde hace tiempo”, asegura. “Que vengan no creo que haga mucha diferencia”.

FIBRAS EN CRECIMIENTO

Desde que Fibra Uno salió al mercado, en 2011, el sector no ha dejado de crecer, pese a los retos que se han encontrado en el camino.

ASÍ HAN LLEGADO

Las Fibras son uno de los vehículos más activos del mercado mexicano. Desde que salió Fibra Uno, en 2011, 15 más se han listado.

Ser dueño de un pedazo de Torre Mayor y recibir parte de las rentas obtenidas parecía algo posible sólo para personajes de la talla de Carlos Slim. Pero, en 2011, con la llegada de Fibra Uno (FUNO) al mercado mexicano, esto dejó de ser un mero sueño. FUNO irrumpió en el mercado al ser el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra), pero no inventó el hilo negro; estos instrumentos ya existían en Estados Unidos, los llamados REIT (Real Estate Investment Trusts), desde la década de los 60.

Las Fibras obtienen recursos a través de colocar sus

MARZO 2011

• Fibra Uno es la primera fibra en salir a la Bolsa Mexicana de Valores.

títulos en el mercado de valores, donde los accionistas, desde institucionales hasta personas, pueden adquirirlos. Con esos recursos, las fibras desarrollan, compran y administran bienes inmuebles. Los ingresos por la administración de estos inmuebles se reparten de forma trimestral a través de dividendos a los accionistas. El modelo de las Fibras es atractivo para los inversionistas y se refleja en sus números: desde que salió Fibra Uno han salido 15 Fibras más y que han levantado, entre ofertas iniciales y subsecuentes, alrededor de 215,000 millones de pesos en capital.

OCTUBRE 2012

• Fibra Uno acuerda la compra del 49% del conjunto Torre Mayor.

NOVIEMBRE 2012

• Fibra Hotel sale al mercado

OCTUBRE 2013

• Fibra Danhos sale a bolsa.

JUNIO 2014

• Fibra Prologis se une a lista de Fibras en bolsa.

DICIEMBRE 2014

• Fibra Mty debuta en bolsa.

TORRE MAYOR. El edificio emblemático de Reforma, en la CDMX, fue una de las primeras grandes adquisiciones de FUNO.

“Creo que nos ha ido bien. Una de las cosas importantes fue que se modernizó el sector de bienes raíces en México, sobre todo, el financiamiento, el acceso a capital, se profesionalizó, se institucionalizó y hoy tenemos vehículos líquidos. Entonces, creo que ha sido un éxito por el lado que lo veas”, dice Jorge Pigeon, VP de Relación con Inversionistas y Mercados de Capital de FUNO.

En 2012 y 2013, las Fibras inundaron el mercado, pero

RENDIMIENTOS

Actualmente, el índice Fibras se encuentra cerca de su máximo histórico.

ese boom se detuvo. En 2014, los mercados a nivel internacional disminuyeron su liquidez ante la decisión de los bancos centrales de recortar sus estímulos a la economía, la volatilidad hizo mella en los inversionistas y se mantuvieron cautos hasta 2017.

Sin embargo, el mercado siempre se mueve por ciclos y las Fibras han sido de las emisoras más activas. Mientras que sólo se ha hecho una oferta pública inicial en las bolsas de México (Cox Energy) desde 2017, en el mercado irrumpieron seis Fibras, la última, Agrofibra, en diciembre de 2022.

“En general, ha sido un activo donde ha habido una dispersión en los rendimientos, donde dependiendo del sector ha sido el comportamiento, pero que, en general, los rendimientos han sido buenos”, comenta Pablo Arizpe, Portfolio Manager de Principal. De hecho, en los últimos 10 años, el índice Fibras ha subido a una tasa anual de 2.75%, mientras que el principal índice de la Bolsa Mexicana (BMV), el S&P/BMV IPC, registra un alza del 2.66%.

desde las que tienen propiedades de diversos sectores, también están las especializadas, que ponen énfasis en la diversificación geográfica para mitigar riesgos. “Al tener un certificado de Fibras, estás en una canasta de varias propiedades”, dice Simón Galante, presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) y CEO de Fibra Hotel.

La diversificación es tal que, durante la pandemia de covid-19, hubo sectores más afectados que otros, por ejemplo, oficinas y comercial fueron de los más golpeados, pero, pese a ello, “las Fibras estuvieron bien posicionadas, tanto así que no tuvieron que salir a liquidar ninguna propiedad”, señala Arizpe, quien ya ve una recuperación de ambos sectores. Y de hecho ese mismo factor, la pandemia, abrió nuevas oportunidades.

NUEVAS INVERSIONES

Índice Fibras. Puntos.

FUENTE: S&P Dow Jones Índices.

DICIEMBRE 2012

• Fibra Macquarie debuta en bolsa

MARZO 2013

Una característica de las Fibras que les permite tener ese rendimiento es su diversificación. Si bien existen

JULIO 2013

A dos décadas de que China fuera considerada como la fábrica del mundo, la pandemia la obligó a cerrar industrias y fronteras; como consecuencia, hubo escasez de insumos en todo el mundo e interrupciones en la cadena de suministro que, junto con los problemas geopolíticos

JULIO 2013

• Fibra Macquarie compra seis propiedades por 2,800 mdp.

DICIEMBRE 2015

• Fibra Uno adquiere Torres del Caballito y (ex)Mexicana

SEPTIEMBRE 2016

• Fibra Uno inaugura Torre Diana.

AGOSTO 2017

• Fibra Hotel compra Fiesta Americana Cancún.

AGOSTO 2017

• Fibra Nova rompe con la sequía de casi tres años sin nuevos listados de Fibras.

EXPONENCIAL

Desde que Fibra Uno salió al mercado ha multiplicado 15.6 veces su área bruta rentable.

Área bruta rentable en metros cuadrados

FUENTE: Banxico.

entre China y Estado Unidos, colocaron a México y a sus ventajas geográficas, de tecnología y mano de obra en la mira de grandes empresas.

“El nearshoring es la tercera ola. La primera fue en el 94, con el tratado de libre comercio, luego fue la reforma energética y ahora, México se ha convertido en un aliado estratégico para Estados Unidos, que necesita que nosotros produzcamos muchas cosas porque así aseguran que llegan a tiempo, que no les falte nada”, cuenta Pigeon.

Esta ola puede ser aprovechada por todas las Fibras. En un primer momento, serán las que tengan inmuebles industriales las que tendrán un

MARZO 2018

aumento de la demanda, pero a medida que las empresas lleguen, se requerirán más habitaciones de hoteles, más oficinas, más centros comerciales, explica el directivo de FUNO. “Es la mejor oportunidad que México ha tenido en 50 años”, asegura.

El potencial va más allá. De acuerdo con Arizpe, en México, el inventario industrial es de 900 millones de pies, mientras que sólo en Texas es 1.5 veces más grande. “Hay mucho por donde crecer y también en términos de precios; uno de los mercados industriales en México, con las tasas, con los precios más elevados, es Tijuana, que tiene escasez de tierra y está pegada a la frontera, y, aun así,

JUNIO 2018

• Fibra Upsite y Fibra Educa se lanzan al mercado.

OCTUBRE 2020

• Fibra Soma debuta en bolsa en medio de la pandemia de covid.

DICIEMBRE 2020

• Fibra Prologis emite su primer Bono Verde en la bolsa.

está muy por debajo de los precios de San Diego y de Los Ángeles, que es casi del doble los precios de renta”, señala.

Pablo Arizpe espera que, para los siguientes cinco años, “el inventario crezca de manera anual alrededor del 6%, que se traducen en 300 millones de pies cuadrados”, que van a requerir un capital de 150,000 millones de pesos para satisfacer la demanda de espacios.

Las Fibras necesitarán recursos que pueden obtener a través de nuevas emisiones en bolsa, además de que las que ya cotizan podrían ver un repunte, pues Galante explica que varias aún se encuentran cotizando a un descuento sobre su valor histórico, lo que las vuelve atractivas, “puedes comprar con un descuento importante y tener una parte de esa fibra que viene hacia adelante”.

LEVANTAN CAPITAL

El 2013 y 2014 fueron los años más activos para la emisión de Fibras en la Bolsa Mexicana de Valores.

Monto de emisiones (mdp)

AGOSTO 2018

• Fibra Storage sale a bolsa.

FUENTE: Bolsa Mexicana de Valores.

NOVIEMBRE 2019

• FUNO compra 74 edificios industriales por 841 mdd, la mayor compra del segmento en la historia.

DICIEMBRE 2022

• Agrofibra es la primera Fibra en debutar después del covid.

MARZO 2023

• Fibra Mty adquiere el portafolio industrial Zeus, con 46 propiedades, por 662 mdd.

PERSEGUIR EL SUEÑO

¿Vivir de las rentas es posible en México? Estos son los pasos que te permitirán lograrlo.

Vivir de las rentas de un inmueble es posible, pero cumplir el sueño requiere una planeación financiera y una estrategia para encontrar espacios con precios que garanticen ganancias.

Lo primero que hay que considerar para llegar a esta meta es el costo de adquisición de la propiedad y una recomendación es buscar alternativas como departamentos que requieren remodelación o algún tipo de inversión, aconseja Ludovic Prades, director de Operaciones de Homie, plataforma que ayuda a las personas a comprar, rentar o vender su vivienda. Además, el especialista destaca que hay oportunidades en el mercado, como en el caso de constructoras que enfrentan problemas de liquidez, por lo que deben vender a precios más bajos.

También hay que realizar un análisis del potencial de algunas colonias para que vivir de alquilar sea rentable en el largo plazo: en Ciudad de México, en la colonia Roma Norte, por ejemplo, la renta aumentó 20% respecto al año pasado, mientras que en la Condesa lo hizo hasta un 30%, de acuerdo con datos de Homie. “Al comprar en esas zonas, en cinco o 10 años, el flujo que estabas cobrando se dobló o triplicó”, añade Prades.

Sin embargo, el especialista recomienda no dejarse llevar sólo por estas zonas de la ciudad donde la compra y renta de vivienda se encarece. Hay alcaldías, como Iztapalapa, con un alto crecimiento demográfico y donde pocas personas compran casa, esto permite hacer negociaciones al adquirir.

M arcos

A la hora de comprar un inmueble para dedicarlo a la renta, hay que considerar colonias en crecimiento y el promedio de los alquileres ahí.

¿POR QUÉ RENTAN LOS MEXICANOS?

En el país se rentan 5.8 millones de viviendas.

ATENCIÓN. Además de los retos para adquirirla, rentar una vivienda tiene riesgos, ya que se puede enfrentar a inquilinos morosos.

FUENTE: INEGI, Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), 2020.

¿DÓNDE SE ENCARECEN MÁS LAS RENTAS?

Tras la pandemia, hay cinco estados en donde el precio del alquiler se incrementó.

Porcentaje de variación de

precios*

51.4%

8% No tiene acceso al crédito. / No tiene dinero.

22%

Es más fácil mudarse.

Comprar una vivienda no siempre es sencillo: debes tener un colchón de ahorro que incluya por lo menos el 20% del valor total de la vivienda y considerar gastos notariales, que pueden alcanzar hasta un 17% más sobre el valor. Sin embargo, cuando se planea bien la zona en la que se va a rentar y si los inquilinos no incumplen sus pagos, en un plazo de tres a siete años, el alquiler puede pagar la vivienda, incluso si se adquirió con un crédito hipotecario.

recibas ingresos, también la necesidad de gastar en abogados y procesos. “Recomiendo analizar con mucho cuidado las pólizas jurídicas, tal y como hacen algunas aseguradoras”, añade Prades.

NO HUYAS DEL SAT Y CUIDA TU DINERO

Prefiere invertir en su persona (viajes, estudio, negocio). Otros *Variación entre 1T19 y 2T22. 68 61

Rentar una propiedad y disfrutar de las ganancias conlleva cumplir con las obligaciones ante el SAT, al que se le paga el impuesto sobre la renta (ISR) y el impuesto sobre el valor agregado (IVA). “Con los regímenes fiscales que sacó el gobierno en los últimos años, uno termina pagando pocos impuestos”, asegura el especialista.

ESTADOS DONDE MÁS SE RENTA

Las entidades más pobres son las que tienen que alquilar una vivienda por no contar con recursos

14.4 11.2 10.1 9.6 9.6 Guerrero Coahuila Sinaloa Guanajuato Edomex Tabasco Puebla Nayarit Tlaxcala Veracruz

FUENTE: Infonavit, Reporte Anual de Vivienda 2022. FUENTE: INEGI, Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), 2020.

El poder de compra de una vivienda se ha visto afectado ante la brecha entre el salario de los trabajadores y los altos costos, de acuerdo con el informe anual 2022 que hace el Infonavit. Vivir de las rentas debe ser considerado un proyecto de largo plazo y tener en cuenta la necesidad de diversificar los ingresos.

LOGRA QUE TE PAGUEN

66 61

62 59

Tener una vivienda en renta y pagar impuestos también ayuda a comprobar ingresos, que más tarde puede facilitar pedir otro crédito hipotecario o de cualquier otro tipo.

58 57 55

61 20 40 60 80

Porcentaje de personas que rentan por no tener un crédito o por falta de dinero.

Una vez comprada la vivienda, debes analizar la zona en la que está para que así puedas estimar el monto en el que se va a rentar. Muchas viviendas tardan en rentarse debido a un posible desfase entre el precio real y la expectativa del arrendador. Para evitar que esto suceda, la recomendación es acudir con un bróker y buscar asesoría sobre los precios promedio que tienen las rentas.

Rentar no está exento de riesgos: se pueden enfrentar problemas de inquilinos morosos, que no sólo van a provocar que no

Una vez que empiezas a disfrutar del sueño de vivir de tus rentas, es importante que no descuides tus finanzas personales. Aunque al principio parece que ganas más dinero y es muy atractivo, la recomendación es que ahorres seis meses de lo que recibes de renta, ya sea para mantenimiento o para algún desperfecto en el inmueble.

“Si en un año quiero tener el equivalente a un mes de ahorro, tengo que ahorrar poco más del 8.33% de lo que recibo cada mes, si quiero tener dos meses, debería ahorrar más del 16.6% y para tres meses, debo ahorrar alrededor del 25%”, estima Juan Luis Ordaz, director de Educación Financiera de Citibanamex.

DECIRLE QUE SÍ AL VERDE

La construcción sustentable es cada vez más financieramente accesible, por lo que el menor impacto al medioambiente se convierte en la normalidad.

Construir de forma sustentable está cada vez más al alcance de cualquier desarrolladora, despacho o constructora que quiera aminorar el impacto al medioambiente en sus operaciones. Materiales producidos de forma más amigable con el entorno y ecotecnologías se acercan a los costos y a la disponibilidad de los ‘tradicionales’, por lo que las bioedificaciones se han convertido en la tendencia.

Además, no sólo la industria está interesada en seguir creando proyectos con fines sustentables, las personas tienen cada vez más interés por saber con qué materiales están realizados y cómo fueron hechos los inmuebles que habitan.

LAS PERSONAS TIENEN CADA VEZ MÁS INTERÉS EN CONOCER LOS MATERIALES Y PROCESOS USADOS PARA CONSTRUIR LOS INMUEBLES QUE HABITAN.

Juan Carlos Gutiérrez, arquitecto de Grupo Miraro, desarrolladora inmobiliaria en México que fue reconocida en los Property Awards 2023-2024 por tener el mejor desarrollo residencial sustentable en la Riviera Maya, comenta que en Puerto Morelos, Cancún, el interés por conseguir propiedades desarrolladas con materiales sustentables ha aumentado, principalmente, entre estadounidenses. Aunque no descarta que también haya un mercado mexicano que prefiera estas construcciones.

El cliente típico en esta zona busca calidad de vida en contacto con la naturaleza y todas las comodidades que ofrece un hogar con materiales convencionales, agrega.

La creciente demanda de estos espacios, combinada con el abaratamiento de los costos y sistemas para su desarrollo y los beneficios para el entorno, ha hecho de las edificaciones verdes proyectos ganadores en muchos sentidos.

César Ulises Treviño, director general de Bioconstrucción y Energía Alternativa, comenta que las edificaciones sustentables deben considerar viabilidad y rentabilidad financiera tanto para el desarrollador de la obra como para las personas interesadas en adquirirla.

“Podemos decir que las acciones de sustentabilidad, así como de eficiencia energética y de intervención ambiental, están ligadas a un beneficio económico directo”, afirma.

El experto agrega que en la implementación de soluciones y ecotecnologías los retornos de inversión se suelen ver de entre tres y cinco años, y los ahorros, el resto de vida útil de los inmuebles.

LA OPERACIÓN DE UN EDIFICIO SUSTENTABLE ES MENOS

COSTOSA POR SU REDUCCIÓN EN CONSUMO ENERGÉTICO Y DE AGUA.

Gutiérrez considera que el metro construido más ecológico es el que no se construye y Treviño señala que una construcción sustentable puede reducir costos en eficiencia energética y consumo de agua. Aunque en un primer momento pueda haber un costo mayor debido al uso de estas herramientas, se compensará con la reducción en el largo plazo.

Gutiérrez agrega que los precios de las propiedades con materiales sustentables comienzan a partir de 2 millones de pesos, lo cual es competitivo en comparación con inmuebles construidos con materiales convencionales, ya que el precio se asemeja.

Esta inversión es la que costó un proyecto de 144 metros cuadrados desarrollados por el despacho RootStudio, señala João Boto Cæiro, arquitecto de la firma especializada en construir propiedades sustentables.

EL ABC SUSTENTABLE

Los proyectos verdes no sólo deben ser conscientes del impacto durante su construcción y operación, también es necesario que tengan una cadena de proveeduría consciente, ya que tiene gran influencia en la emisión de CO2

AHORROS. La construcción sustentable tiene como uno de sus objetivos la eficiencia energética, por lo que en su operación hay menor consumo y menos gasto.

CONSTRUIR MÁS SUSTENTABLE POR EL MISMO COSTO

Raymond Sirace Dabah, director general de la empresa constructora RS Construcción e Ingeniería, explica que utilizar estos materiales únicamente para la estructura del inmueble es más barato, sin contar la incorporación de ecotecnologías. João Boto Cæiro comenta que una casa de madera tiene un tiempo de vida de entre 50 y 60 años, y una de las ventajas es que se pueden cambiar los materiales a medida que hay un desgaste.

“De entrada se deben emplear materiales que sean de la zona o que se pueden conseguir de manera fácil, ya que importar los materiales del extranjero genera mucha contaminación”, menciona Juan Carlos Gutiérrez, de Grupo Miraro.

Por ejemplo, el arquitecto João Boto Cæiro construyó una propiedad totalmente sustentable en cuya elaboración se utilizaron materiales y procesos como aplanados de cal, pinturas naturales de tierra, madera reciclada de la misma obra, ladrillos cocidos en horno sin humo, así como alumbre y jabón de impermeabilización para azoteas, que fueron obtenidos de manera local.

El siguiente paso, de acuerdo al directivo de Grupo Miraro, es optar por sistemas alternativos de producción y consumo de energía, ya que una vez que el edificio está en operación es cuando se ve más el ahorro.

No obstante, Gutiérrez explica que se debe tomar en cuenta que estos dispositivos demandan mantenimiento constante, que si bien no es más caro que el que se le hace a productos tradicionales, sí requiere más tiempo.

El directivo precisa que para este tipo de componentes se suelen realizar intervenciones cada seis meses y así extender su vida útil y mantener su eficiencia en ahorros.

*Precios: 2022

FUENTE: RS Construcción e Ingeniería (con base en las construcciones con estos materiales que la empresa realiza).

“Por ejemplo, en un departamento típico con los electrodomésticos básicos y aire acondicionado, si se colocan seis paneles solares, se podría reducir una factura de 2,000 pesos a 300 o 400 pesos mensuales”, comenta.

SUSCRÍBETE A PRECIO DE RENOVACIÓN

MENTOR OPINIÓN

Ha realizado obras de restauración e intervención de edificios históricos y artísticos, así como proyectos nuevos con su taller María Bustamante Arquitectura. Es cronista de la CDMX y presidenta de FUNDARQMX.

Las casas de la Ciudad de México

E

ste año se ha llevado a cabo un seminario titulado ‘Las casas de la Ciudad de México’, una iniciativa del Colegio de Cronistas de la Ciudad de México a la que se unieron varias instituciones, como FUNDARQMX, cuyo objetivo ha sido transmitir, por medio de cada una de las ponencias y visitas, la maravillosa herencia cultural que tiene la ciudad a través de casas que han sido habitadas por personajes, algunos sumamente conocidos y otros anónimos.

Algunos se preguntarán qué le veo a una casa en la colonia Juárez o en la Cuauhtémoc, qué interés puede tener la de un señor de abolengo del siglo XIX o XX o qué novedad encuentro en una fachada. Y esta ha sido la sorpresa del seminario.

Las casas museo son una tipología relativamente nueva en la historia de la museografía y, sobre todo, en México. Si bien la mayoría de los museos del mundo iniciaron en grandes palacios habitados con excelsas colecciones de arte, las casas de escala relativamente pequeña o residencial son realmente casos contados en todo el mundo y es sorprendente ver cómo cada vez son más las que se abren al público.

Isidro Fabela, Venustiano Carranza, Diego Rivera, Frida Kahlo o Luis Barragán son fascinantes por su trayectoria en la política, la historia, el arte y la arquitectura, y poder gozar de los espacios que habitaron, en la mayoría de los casos, con todo su mobiliario, objetos y colecciones personales, los convierten en un museo con múltiples miradas que nos admiran porque tenemos la fortuna de que se conserven, de que no se hayan desperdigado en una herencia mal repartida, en una venta de garaje o por la falta de previsión de un legado que es hoy un privilegio para todos los mexicanos.

Las pláticas, también impulsadas por la Fundación Cultural Antonio Haghenbeck y de la Lama y sus museos Haghenbeck, la Red de Casas Museo, Museo Soumaya, con la casa de Guillermo Tovar de Teresa, Casa del Risco, Casa Carranza, Estudio Diego y Frida, casa Rivas Mercado, Nancarrow O´Gorman y Marsella, con la Fundación Liceo Sofía Labastida, nos han transmitido que los espacios arquitectónicos son el marco perfecto para relatar la vida de las personas y de nuestra propia historia. Que los espacios se enriquecen con su mobiliario de la época, los accesorios y objetos del personaje. La vida de las personas se puede leer en todo esto, esa atmósfera en la que creaban, proyectaban, pensaban y vivían es inspiradora.

La historia de cómo cada una de las casas ha llegado a ser un museo es diversa, desde quién la legó en vida, a quién formó una fundación con la misión de ofrecer un espacio histórico, educativo y artístico, a gobiernos que han sabido adquirir patrimonios completos que son esenciales para la comprensión del arte mexicano, a fundaciones que se formaron para adquirir o preservar el legado artístico de un personaje, como es el caso de Luis Barragán, Colon Nancarrow o Guillermo Tovar de Teresa, que, de lo contrario, se hubieran perdido.

LOS ESPACIOS QUE HABITARON PERSONAJES DE LA HISTORIA Y LA CULTURA SE CONVIERTEN EN UN MUSEO CON MÚLTIPLES MIRADAS.

Alguna vez, recorriendo el Museo del Hermitage de San Petersburgo, nos contaba una guía cómo, aun en las peores guerras y acontecimientos de pobreza o de frío de extremo, el museo no había sufrido ninguna pérdida: ni los custodios ni el ejército ni los pobladores osaron quemar un cuadro. Eso es cultura. Respetar el legado y preservarlo requiere muchas voluntades y esfuerzo.

De 16 casas, 11 son ya casas museo, y las demás ojalá que pronto lo sean también para que puedas conocerlas. Una de ellas es considerada Patrimonio de la Humanidad, la Casa Estudio Luis Barragán, que el próximo año celebrará su 20 aniversario de tener esa denominación. Te invito a que te acerques a conocer las casas museo que tenemos en México, ¡te admirarás de descubrir el lado íntimo de nuestra cultura!

MENTOR OPINIÓN

SERGIO MIRELES

Tiene más de 15 años de experiencia en bienes raíces comerciales. Es fundador y director general de Datoz, plataforma de disponiblidad e inteligencia inmobiliaria que tiene el propósito de promover la transparencia en el sector inmobiliario comercial de México.

¿Quiénes serán los grandes ganadores por el nearshoring?

uando me preguntan quiénes serán los grandes ganadores por el fenómeno del nearshoringdesde una óptica inmobiliaria, pienso en un conjunto de mercados para los cuales no requiero todos los dedos de las manos: los desarrollos industriales con infraestructura adecuada y suficiente para acomodar operaciones industriales de gran escala en México se encuentran concentrados en zonas específicas del país.

Analizando los datos de tierra urbanizada industrial en México que arroja la plataforma ILA (Industrial Land Analytics), de Datoz, confirmo esta hipótesis. Existe registro de aproximadamente 2,200 hectáreas en proceso de desarrollo y otras 2,600 en planeación o en una etapa temprana de urbanización en los principales 24 mercados industriales. En total, casi 5,000 hectáreas se están incorporando al mercado y en ellas se podrán construir alrededor de 20 millones de metros cuadrados industriales. Para mayor perspectiva, entre 2018 y 2022 se registraron inicios de construcción por 17.2 millones de metros cuadrados de espacio industrial, de los que más de seis millones se sumaron en 2022 debido a que la construcción industrial aumentó en los últimos meses. Con todo, la extensión territorial con capacidad aproximada para la construcción de 20 millones de metros cuadrados podría consumirse en ocho años, con el promedio prepandemia, o en poco más de tres, de seguir el ritmo de construcción de los últimos 18 meses. Algunos mercados tienen una importante participación de construcción industrial a nivel nacional. Monterrey representó el 23% del total construido entre 2018 y la primera mitad de 2023. Ciudad de México-Estado de México y Tijuana también tuvieron una participación de doble dígito, seguidos por Ciudad Juárez, Querétaro y Guadalajara. Los puntos donde se están desarrollando o planeando parques industriales de gran escala coinciden con esos mercados, además de Guanajuato y Saltillo. Esto nos lleva a ponderar si otras zonas podrán desarrollar o ampliar su participación en la inversión derivada del nearshoring,que ha causado que la tasa promedio de ocupación sea históricamente elevada, por lo que debemos analizar si es posible impulsar un mercado emergente por medio de proyectos especulativos, tanto de desarrollo de parques industriales como de construcción de naves industriales. No es fácil dar una respuesta concreta, muchos factores influyen en la inversión: el acceso a mano de obra calificada, programas educativos, infraestructura o proveeduría. No obstante, existen condiciones para que distintas zonas puedan posicionarse como nuevos ejes de inversión, como Sinaloa y Durango, que exploran diversificar su actividad económica y sumar proyectos de transformación, mientras que, en el sur, el gobierno federal está impulsando el desarrollo de parques industriales. Esto favorece el bienestar colectivo por medio de una distribución más equitativa de los beneficios generados por el nearshoring.Pero las preguntas permanecen: ¿cuál es la combinación de condiciones necesarias para detonar crecimiento industrial?, ¿existen en todo el país?, ¿cuánto tiempo se requiere para desarrollarlas? Y, finalmente, ¿qué regiones resultarán las grandes ganadoras? Sólo el tiempo lo dirá.

MONTERREY REPRESENTÓ

23% DEL TOTAL CONSTRUIDO EN LOS ÚLTIMOS CINCO AÑOS;

CDMX-ESTADO DE MÉXICO Y TIJUANA

TAMBIÉN TIENEN

PARTICIPACIÓN DE DOBLE DÍGITO.

¿DÓNDE VIVIRÁN LOS TRABAJADORES DEL NEAR SHO RING?

Lpresionaría los alquileres y el costo de vida de diferentes localidades.

para aprovechar la actual y positiva tendencia económica.

a reubicación de las cadenas de suministro desde el sureste asiático a México presionará a un mercado de vivienda debilitado en el segmento económico y social. La entrada de más empresas y nuevas inversiones apunta a generar nuevos empleos en el norte y el Bajío que, al no contar con inventarios suficientes,

La promesa del nearshoring no es nada menor: según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), México podría generar un flujo anual adicional de 35,278.2 millones de dólares en exportación de bienes, la mayoría, para el mercado estadounidense, el mercado base para todo el replanteamiento de las cadenas productivas que se está realizando.

Sin embargo, México en general se encuentra en un entorno de escasez y encarecimiento de la vivienda, lo que resulta ser un problema cuando se habla del talento necesario

Por una parte, el país es una de las economías donde más se ha encarecido la vivienda; en 2022, los precios repuntaron alrededor del 10%, cuando en Estados Unidos tuvieron un alza del 5.5% y en Canadá, de apenas el 1%. Incluso en la región latinoamericana los precios crecieron a un mayor ritmo que en Brasil y Colombia, según un análisis de Fitch Ratings.

Para este año, el panorama no es muy distinto. El incremento en precios en términos nominales se estima en un rango del 6 al 8%, nuevamente el más alto de la región

NO SÓLO SUELO INDUSTRIAL. Nuevo León sigue siendo uno de los estados que más atraen inversión. La llegada de más trabajadores supone un reto para la vivienda.

LA VIVIENDA ECONÓMICA Y SOCIAL ATRAVIESA POR UNO DE SUS MOMENTOS MÁS ARDUOS, Y ANTE LA LLEGADA DE MÁS EMPRESAS Y NUEVOS EMPLEOS, LA FALTA DE INVENTARIO SE ENCAMINA A ENCARECER LOS ALQUILERES.

latinoamericana, a diferencia de otros mercados, como el estadounidense, el canadiense y el europeo, donde se espera una caída de precios.

EN BÚSQUEDA DE TIERRA FÉRTIL

Pese a que se espera que la ola del nearshoring se expanda por todo el país, es la zona norte la que aguarda las mayores inversiones. Según un estudio de la firma inmobiliaria Colliers, ciudades como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa han sido las más atractivas para las empresas que buscan dónde establecerse en el país. Estas cuatro ciudades

453 9.8%

NUEVAS EMPRESAS PREVÉN LOS PARQUES INDUSTRIALES QUE LLEGUEN AL PAÍS PARA 2025.

CAYERON LOS CRÉDITOS PARA VIVIENDA NUEVA DE 2021 A 2022, SEGÚN BBVA RESEARCH.

CRECIMIENTO

EL

ENCARECIMIENTO

DE PRECIOS SE HA DADO DE MANERA SIMILAR EN LOS SEGMENTOS DE VIVIENDA ECONÓMICA-SOCIAL Y MEDIARESIDENCIAL, DE ALREDEDOR DEL 10%. LA VIVIENDA USADA AUMENTÓ UN 9.6%.

han registrado niveles de absorción récord desde 2022, un ritmo que continúa en auge.

El atractivo de la región radica en la larga historia manufacturera y maquiladora que se ha forjado desde la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte, después ratificado bajo el Tratado comercial México-Estados Unidos-Canadá.

Para Vanessa Pérez-Cirera, directora global de Economía del World Resources Institute (WRI), el norte se ha mantenido atractivo debido a la disponibilidad de capital y mano de obra calificada; sin embargo, en lo que se refiere a disponibilidad de recursos naturales y de servicios básicos, como la vivienda, se requiere un trabajo para determinar las necesidades reales y atenderlas. “A veces, no se toma en consideración lo que también tiene que ver con el aspecto cultural y social; es necesario tomar en cuenta los deseos de la población local”.

Al interior del país, en la mayoría de los estados hay precios con un alza interanual de doble dígito. Algunos de los que más se han encarecido han sido entidades susceptibles al nearshoring, como Sinaloa, Baja California, Coahuila y Querétaro, que se encuentran entre los 10 estados con las mayores alzas.

El encarecimiento se ha dado de manera similar en los segmentos de vivienda económica-social y vivienda media-residencial, de alrededor del 10%, mientras que la vivienda usada aumentó un 9.6%. El mayor encarecimiento se ha visto en la vivienda nueva (del 11.6%), debido al alza en los costos de los materiales de construcción.

Una de las mayores preocupaciones es la disponibilidad de vivienda, sobre todo, la económica y social, que ha salido del radar de los desarrolladores inmobiliarios. En los últimos cinco años, la producción de esta categoría –de unos 700,000 pesos o menos– pasó de representar el 45% de lo

GENE TOWLE CALIFICA LA SITUACIÓN COMO “TRÁGICA”, DEBIDO A LA REDUCCIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA.

nacional a sólo un 26%. Mientras que el precio de las casas de este segmento ha subido un 80% desde 2015, según datos del Registro Único de Vivienda.

Los nuevos competidores que se esperan mediante el nearshoring no son pocos. BBVA Research estima, a través de una encuesta entre parques industriales, que lleguen unas 453 nuevas empresas al país hacia 2025. La firma de servicios inmobiliarios Colliers afirma que las industrias más activas en nuevos arribos son automotriz, aeroespacial, eléctrica y electrónica, así como de dispositivos médicos, acero y logística.

Para Gene Towle, socio director de la firma Softec, el número de viviendas sociales y económicas que se necesitarán es alto. El directivo afirma que por cada 1,000 metros cuadrados nuevos de nave industrial

DESARROLLO. La llegada de Tesla y su gigafábrica a Santa Catarina, en la Zona Metropolitana de Monterrey, detonará la construcción de vivienda en el estado.

MENOS VIVIENDA ECONÓMICA

La vivienda económica y popular –que va del rango de 345,160 a 585,017 pesos– representa poco menos de la tercera parte de la vivienda registrada en lo que va del año.

techada se genera una demanda de alrededor de 30 viviendas, por lo que sumar un millón de metros cuadrados se traduciría en una falta de alrededor de 30,000 viviendas.

Incluso, desarrolladores como Fibra Monterrey estiman que harán falta entre 12 y 15 millones de metros cuadrados de espacio industrial para acoplarse a la demanda de la reubicación de las cadenas de suministro. Y el desarrollo de cada proyecto se ha vuelto una batalla.

“Desafortunadamente, el tema de la vivienda ahorita está trágico. Hemos tenido una contracción espectacular en la producción de vivienda nueva. El número de proyectos arrancando en vivienda para trabajadores es de los más bajos desde que tenemos registro”, advierte Towle.

Una de las principales complicaciones que los especialistas ven es en el proceso de autorización para hacer vivienda económica barata en México, tanto por temas de trámites municipales, ante la Semarnat, por las manifestaciones de impacto medioambiental requeridas para los proyectos, entre otros factores que llevan a los desarrolladores a abandonar este segmento.

Esto tendrá un impacto en el inventario disponible en la frontera norte, pues ciudades como Reynosa, Nuevo Laredo, Piedras Negras, Ciudad Juárez, Mexicali, Monterrey, Hermosillo, Guadalajara y León son algunas de las que esperan una mayor llegada de trabajadores y nuevas inversiones.

“Por eso son importantes los planes de reordenamiento territorial; los diferentes estados deberían definir su vocación y apegarse a ella, y la capacidad de la población trabajadora para atenderla. Hacer buenos planes de ordenamiento del territorio es esencial, y no hacerlo con un exceso de trámites burocráticos”, agrega Pérez-Cirera.

Por ello, un programa de reordenamiento y dinamización en materia de vivienda resulta crucial para resolver este ámbito.

Para Carlos Hurtado, director general del Centro de Estudios Económicos del Sector Privado (CEESP), la disposición de que los gobiernos estatales y municipales colaboren con las instituciones encargadas de asegurar el derecho a la vivienda es una de las vías para dar salida a programas de vivienda en el corto y mediano plazos.

“La regulación que tenemos en México encarece muchos procesos productivos porque es muy caótica. (…) Aquí, la regulación la puede poner el municipio y a veces es desordenada, para ver que haya licencias de construcción, de operación”.

MENOS PODER ADQUISITIVO

Otro rubro que presionará a la generación de compradores del nearshoring son las condiciones del poder adquisitivo. Para Gregorio Sánchez, director corporativo de Negocio de Banco Inmobiliario Mexicano, el incremento de los precios de la vivienda, de las tasas de interés, así como una menor cotización al Seguro Social y al Infonavit –que no en todos los casos se hace conforme a la totalidad del salario de los trabajadores– deriva en un crédito menor que dificulta el acceso a la vivienda, incluso, de interés social.

“Si en esta región [del norte y del Bajío] hay un déficit importante de vivienda social y opciones de vivienda accesible, esto puede dificultar la atracción y retención de talento en las empresas. Se verá traducido en los costos operativos generales; las empresas tendrán que ofrecer salarios más altos o beneficios adicionales para atraer talento”, considera.

Los créditos reflejan la tendencia de adquisición de vivienda nueva, que ha caído frente a la usada. Los financiamientos para esta categoría disminuyeron 6% de 2019 a 2020, para el siguiente año lo hicieron en 0.6%, mientras que de 2021 a 2022 hubo una caída más pronunciada, de 9.8%, según un análisis de BBVA Research, que advierte de la falta de subsidios y su impacto en el crédito.

“En 2019, último año con recursos disponibles para subsidios, la vivienda económica y popular representó el 32.3% y ya para 2022 este porcentaje representó únicamente 18.9%”, refiere en un reporte del primer trimestre del año.

LOS QUE TIENEN MÁS VIVIENDA NUEVA

CALIDAD DE VIDA. El mercado de bienes raíces tiene un importante efecto en los programas de reubicación de empresas.

LA FALTA DE

VIVIENDA NO SÓLO

AFECTA A LOS TRABAJADORES, PARA LAS EMPRESAS SERÁ UN RETO ENCONTRAR TALENTO.

“Si estás trayendo gente de fuera, la renta va a subir, y la gente que no puede comprar una vivienda se va a quedar donde está. Si sólo hay vivienda cara, mejor me quedo en casa de mis papás”, señala Towle.

EL TALENTO PODRÍA ESCASEAR

La falta de vivienda no sólo tendría consecuencias para los trabajadores, sino para las organizaciones mismas, sobre todo, en lo que a talento clave se refiere.

Esta escasez en el mercado de la vivienda ha provocado que la caída de hipotecas se acentúe para los prestamistas enfocados en el mercado de la vivienda económica y social.

“Las presiones en la disponibilidad ya están desacelerando el otorgamiento de hipotecas, particularmente, para Infonavit y Fovissste, los mayores prestamistas en el mercado”, señala en un análisis Alejandra Barajas, especialista de Fitch Ratings.

Mientras el desarrollo de vivienda nueva se mantiene presionado, el mercado de alquileres podría repuntar, y los especialistas consideran que sólo con mejores condiciones de desarrollo este segmento podría ceder.

La Sociedad para la Administración de Recursos Humanos (SHRM, por su siglas en inglés) advierte que el mercado de bienes raíces tiene un importante efecto en los programas de reubicación de empresas, que no sólo tiene consecuencias en los presupuestos destinados a ello, sino también la atracción y retención de personal.

Las grandes empresas suelen tener esquemas para ayudar a los trabajadores a vender su casa e, incluso, cubrir pérdidas por su venta o la cancelación de una hipoteca. Pero en un mercado con escasez de vivienda, podría representar un desafío para todo tipo de trabajadores.

“En algunos escenarios, los empleadores incluso compran las viviendas por sí mismos para asegurar a talento muy requerido”, advierte la organización en un análisis.

“Las empresas reportan que cada vez más trabajadores están rechazando ofertas de reubicación (…) y cuando los empleados están en riesgo de asumir una pérdida en una hipoteca o vender sus casas, dudarán para tomar una oferta de relocalización”, agrega.

6.8

MILLONES DE USUARIOS TOP 10 DEL RANKING NEWS & MEDIA, DE COMSCORE.

DEL SEGMENTO DE NEGOCIOS Y FINANZAS, SEGÚN COMSCORE.

5.9

EL MEDIO DE FINANZAS MÁS LEÍDO, SEGÚN SIMILAR WEB, CON MILLONES DE USUARIOS ÚNICOS AL MES.

DESTINO: ESTADOS UNIDOS

Ciudades como Miami, Houston o Nueva York nunca pasan de moda. De hecho, el interés de los compradores latinoamericanos sigue creciendo.

FEATURES

LA INDUSTRIA INMOBILIARIA EN UN CLIC

Las start-up especializadas en el sector inmobiliario atraviesan por una temprana etapa de consolidación empujada por la cautela de inversionistas.

PARECIERA QUE DE UN DÍA PARA OTRO LAS NOTICIAS SOBRE los despidos en empresas de tecnología en Estados Unidos y en el mundo tomaron las primeras planas de todos los medios de comunicación. Negocios que parecían haber encontrado el santo grial de la combinación entre plataformas digitales con soluciones y propuestas para el mundo real comenzaron a venirse abajo por haber tenido un crecimiento acelerado pero no sostenido o por haber gastado más de lo ingresado.

Al mismo tiempo, en América Latina, la película que se contaba era un poco diferente. En el sector inmobiliario comenzaron a surgir cada vez más nombres de empresas que prometían simplificar el mundo de los bienes raíces y el término proptech (la suma de property y technology) se hizo más popular entre emprendedores e inversionistas.

En 2019, los unicornios empezaron a llegar a la industria. En ese año, la primera en alcanzar la valoración de los 1,000 millones de dólares fue la brasileña QuintoAndar. A principios de 2020, le siguió la también brasileña Loft y, en 2022, la colombiana Tuhabi. Todo parecía ser de color de rosa para el sector hasta que este año, Casai, una de las empresas más exitosas de esta ola y que llegó a recaudar 53 mdd, cerró. ¿La racha de decrecimiento de las tecnológicas comenzó a contagiar a las herramientas enfocadas en propiedades? Los especialistas consultados dicen que no.

ANTES DE LA LLEGADA DEL TÉRMINO

Si bien el sector inmobiliario es uno de los más atrasados en el uso de las tecnologías, su aplicación no es tan reciente. Roberto Charvel, socio gerente de MatterScale Ventures, fondo de venture capital que tiene en su portafolio empresas como Alohome y Pulppo, hubo una primera ola proptech cuando el término aún no se acuñaba.

Se trató de empresas nacidas en los 90 de listado de propiedades, como Metros Cúbicos, plataforma digital de anuncios de compraventa de viviendas, que aunque tenían un concepto sencillo, ya poseían información del mercado, como precios, oferta y demanda.

Sin embargo, no fue hasta 2015 cuando se dio el gran salto y surgieron las ahora llamadas proptech, start-up que se enfocan en solucionar problemas del tradicional mercado inmobiliario y que durante la pandemia crecieron a gran velocidad. De acuerdo con un estudio de Endeavor, el 57% de las 112 compañías del sector activas en México nacieron en los últimos cinco años.

“Las proptech buscan resolver mercados que no funcionan. Crean marketplaces para dar liquidez al mercado de las casas usadas, les dan herramientas a los brókers que operan como lo hacen desde hace décadas, digitalizan los créditos hipotecarios para hacerlos más fáciles… Esto fue lo que provocó una ola de inversiones en el sector entre 2020 y 2021”, explica Federico Antoni, socio gerente del fondo de venture capital ALLVP, uno de los claves en México para esta industria.

Sin embargo, el boom es aún joven y la mayoría de las empresas todavía se encuentra en sus primeras etapas de levantamiento de inversión.

“Sigue siendo muy temprano en esta nueva ola y por eso muchas de las compañías han levantado apenas tres rondas. Hay un desfase y por eso los tamaños de los negocios no son los mismos que las fintech, por ejemplo, pero ahí viene y es de las industrias de mayor crecimiento y mayor captura recientemente en cuanto al capital privado en la región”, explica Vincent Speranza, director general de Endeavor México, organismo de impulso al emprendimiento.

En 2021, las proptech en México levantaron 921 mdd, lo que la convirtió en la tercera industria con mayor inversión emprendedora del país. Al año siguiente, la recaudación cayó a 414 millones, pero siguió estando en el top cinco con el cuarto lugar, después de las fintech, el e-commerce y el transporte y logística, de acuerdo con datos recopilados por Endeavor.

MÉXICO, UN PAÍS PARA CIMENTAR

Uno de los países clave para invertir y probar los modelos de negocio es México, que, junto con Colombia y Brasil, se ha posicionado entre los favoritos de las proptech en operación y de los que más han generado emprendimientos en este sector: hay 77 start-up de esta industria en México, 66 en Brasil y 51 en Colombia, de acuerdo con un estudio realizado por el fondo de capital de riesgo Alpaca.

CRECIMIENTO. Tuhabi, que incluso cuenta con un centro de experiencia para sus clientes y potenciales usuarios, se convirtió en unicornio en 2022.

Al cierre de 2022, empleaban a 3,434 personas en México y se espera que, este año, haya un incremento del 15%, estima Endeavor. Sin embargo, también las inversiones comienzan a descender. Se prevé que en América Latina los venture capital destinen 88% menos a la industria debido al cambio en la situación económica intenacional y a la amenaza de recesión.

“Estamos entrando en una etapa complicada de financiamiento que no sé si dure seis o 18 meses, pero uno de los cambios importantes es que las empresas ya no van a tener el beneficio de poder decir: ‘Voy a poder quemar dinero durante tres años y ya luego encuentro un modelo de negocios que cubra mi gasto’. Más y más van a tener que ser empresas más eficientes con el uso de capital, que puedan llegar a un equilibrio rápido y que encuentren su product market fit mucho más veloz que antes”, agrega Speranza.

Antoni, de ALLVP, apunta que esta distorsión entre los mercados, en particular, en el inmobiliario, se debió a que durante la pandemia el mundo atravesaba por una etapa de tasas de interés bajas que desde la reactivación de actividades han ido al alza.

“Negocios que se lanzaron entre 2020 y 2021, particularmente, el de Casai, avanzaron en esta lógica de que el capital era muy barato, entonces se podían crear modelos de negocio muy intensivos en capital y lo que estamos viendo hoy es que los modelos intensivos en capital están siendo confrontados por la realidad de un mercado con tasas mucho más caras, con mucho menos apetitos de riesgo en todos los niveles del mercado”, dice Antoni.

En México, las proptech ya están llevando a cabo estrategias para blindarse ante los cambios en el financiamiento. Las empresas de la ola 2.0 se fusionan con las de la 1.0, que llevan más tiempo en la industria; Tuhabi, por ejemplo, se expandió a México con la adquisición a inicios de 2022 de Okol, empresa dueña de Propiedades. com y Tu Cantón, mientras que Lifull Connect compró Lamudi México en el primer trimestre de este año.

“Las fusiones y adquisiciones van depurando el mercado, muchas veces estas start-up, por su origen, tienen la facilidad de probar rápidamente los modelos de negocio; mientras empresas grandes que son más lentas en sus estructuras se fusionan con las nuevas”, explicó Andrea Rodríguez, fundadora de Proptech Latam Summit, en junio, días antes de la celebración de este foro.

En las fusiones ambas ganan, los nuevos negocios tienen una base más sólida en cuanto a ingresos que les permite seguir experimentando con su

ESPECIALIZADAS. Las startup de intermediación inmobiliaria son las más numerosas en el segmento proptech en México.

nuevo negocio y a las compañías con más trayectoria les da la oportunidad de renovarse.

Charvel, de MatterScale, agrega que esta estrategia también ayuda a las empresas extranjeras a llegar a México a través de talento que ya conoce el mercado, clave para tener éxito en el negocio.

Mientras tanto, las compañías ‘tradicionales’, aquellas que no se concibieron como nativas digitales, han buscado la manera de emparejarse en la carrera por la tecnificación y han implementado sus propias herramientas o comprado negocios más pequeños. En palabras de Ignacio Lacunza Magaña, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), se trata de evolucionar o morir.

“Creo que hay montañas y valles. Unas empresas avanzan mucho más rápido que otras, unas absorben mucho mejor la tecnología y la implementan los procesos. Y hay otras que puede ser por el costo que involucra muchas veces esta digitalización se quedan un poquito atrás, pero ahí vienen usando la tecnología y ahí vienen

avanzando”, cuenta Phillip Hendrix, director general de Coldwell Banker y asociado de CITI (Clúster de Innovación y Transformación Inmobiliaria).

Su compañía fue de las primeras en implementar una página de internet hace 25 años y, en la actualidad, continúa en la búsqueda de desarrollar instrumentos que hagan más eficientes sus operaciones.

Vinte, una de las vivienderas más grandes de México, va por el mismo camino. La compañía ha sumado a su cartera de herramientas a Xante, Casa Bravo, Homie, iVentas, eMobel y Yave, lo que ha dado como resultado que más del 50% de las ventas registradas durante el segundo trimestre de 2023, que marcaron una cifra récord, se hayan dado a través de canales digitales, de acuerdo con el informe presentado a la Bolsa Mexicana de Valores.

“Cada vez va a ser más acelerado, cada vez se va a requerir innovar más rápido, cada vez se va a requerir hacer mayor uso de las nuevas tecnologías que a veces es hasta difícil mantenerte al tanto de todas las cosas que están sucediendo”, puntualiza Hendrix.

Esto empuja a que los profesionales de la industria aprendan a usar las nuevas plataformas. La AMPI explica que brinda capacitaciones constantes a sus afiliados para que puedan mantenerse competitivos en el mercado. Incluso, la asociación ha desarrollado sus propios software de administración, aprendizaje, comercialización y listado de propiedades.

LA CONSOLIDACIÓN

Las proptech aún tienen una gran oportunidad de mercado. De acuerdo con Endeavor, estas start-up sólo incursionan en el 3% del mercado del real estate y lo hacen, principalmente, en el segmento de vivienda en 11 ramos en específico: servicios de intermediación, hospitalidad, servicios de alquiler comercial, gestión de propiedades, renta de vivienda, administración de condominios, servicios financieros, hipotecas, análisis de datos, construcción y propiedad fraccionada.

Para continuar con el crecimiento, pero de una manera sólida, la clave es poner el ojo en la solución de problemas y con una estrategia que priorice el desarrollo de software y dejen en segundo lugar invertir gran capital en marketing o en contrataciones, afirma Federico Antoni, de ALLVP. “Vemos un mercado consolidándose y dos tendencias fuertes en los próximos años. Los fuertes van a comprar a los débiles y así se aclarará quienes son los jugadores que llevarán al sector a otro nivel y el segundo, la entrada de la inteligencia artificial, que hará a este mercado mucho más eficiente”, puntualiza el experto.

Vincent Speranza y Roberto Charvel agregan que el sector inmobiliario comercial e industrial también comenzará a captar la atención de los emprendedores, ya que son mercados en recuperación y crecimiento por el nearshoring a los que aún les falta implementar tecnologías de cara al usuario final.

A la vez, pronostican mayor desarrollo de los negocios enfocados en renta e hipotecas, principales demandas de la población mexicana en la actualidad. Pero para que los

SERVICIOS DE INTERMEDIACIÓN HOSPITALIDAD SERVICIOS DE ALQUILER COMERCIAL

PROPTECH ACTIVAS

GESTIÓN DE PROPIEDADES RENTA DE VIVIENDA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS SERVICIOS FINANCIEROS HIPOTECAS ANÁLISIS DE DATOS CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD FRACCIONADA

Mudafy Uliv Pluria AtHum Be Roomies ComunidadFeliz Xante (iBuying) LQN (brókers) Intelimétrica Buildpeer Ancana

Inmob Blueprint Kazali AllProperty Houm Kolonus Solviing (iBuying) Bancompara (brókers) Datoz Ekontrol Kocomo

Wiggot Flatify Publico Bismo Hamoc LobbyFix Tuhabi (iBuying) Morgana (brókers) Ai360 Kambio

Casasyterrenos. com Guestology The Pool Vertebra Covive Yoin Arrenda (leasing) LoanCo (brókers) Multiburó

GoJom Wynwood Co-madre Benvi Kiperfy Castia (leasing) Holacasa (brókers)

Neximo Delara Scouter Homie CondoVive Briq (crowdfunding) Tu casa Migrante (brókers)

Tudepa Kukun Bauns Soyrumi Neivor 100 Ladrillos (crowdfunding) Yave (préstamos)

Clak Wander Cabins Pass Work Aptuno Casandra Monific (crowdfunding) DD360 (préstamos)

Loft Selina Around (préstamos)

Flat Escapadita Iterativa

The Smart Flat Lumina

Nocnok Naya Homes

Avaclick Hi:hab

Fluurs Vacasa

Iad

Beleta

Perfilan

Matchmakers

Spot2 (B2B)

Alohome (B2B)

Real (B2B)

LaHaus (B2B)

Adara (B2B)

Pulppo (B2B)

negocios funcionen se necesitan, principalmente, dos ingredientes, coinciden los expertos: confianza y conocimiento.

Ignacio Lacunza, de la AMPI, comenta que las personas necesitan confiar en los nuevos negocios y plataformas, ya que a través de ellas se realizan transacciones de grandes montos y se da información delicada, por

Roddo Vivook Rota mundos (crowdfunding) Lenk Liit coliving Expansive (crowdfunding) Kredi (préstamos)

Mubit Kire (crowdfunding) Syscap MoradaUno Planta alta (rent to own)

Casa bravo (rent to own)

lo que los usuarios deben estar seguros de que las empresas son confiables.

También, conforme generamillennial y la Z

También, conforme generaciones como la sean las que tengan más participación en mercados inmobiliarios con la posesión de propiedades, el uso de las plataformas digitales crecerá por su relación natural con la tecnología.

DE LADRILLOS A DÓLARES

La fortaleza del peso ha beneficiado a la construcción, principalmente, por una reducción en el precio de las materias primas y en el costo de la deuda en dólares.

POR: RAFAEL MEJÍA

EL PESO MEXICANO SE HA APRECIADO CERCA DEL 13% RESPECTO AL DÓLAR ESTE AÑO Y, para el sector de la construcción, al impacto positivo del comportamiento del tipo de cambio se suman factores como una reducción en el precio de los insumos a nivel internacional y una alta demanda de proyectos públicos y privados. En términos generales, la apreciación del peso respecto al dólar ha sido impulsada por los diferenciales de las tasas de interés entre la del Banco de México (Banxico) y la de la Reserva Federal, además del crecimiento de las remesas, del flujo de inversión al país y los sólidos datos que ha mostrado la economía de Estados Unidos, que alejan cada vez más la previsión de una desaceleración este año.

Pero el impacto no es homogéneo. Las empresas nacionales y extranjeras que tienen una mayor exposición al extranjero se han visto afectadas por la fortaleza del peso.

Estos impactos se reflejan en los resultados financieros del primer semestre de Grupo Cementos de Chihuahua (GCC) y de Cemex, empresas mexicanas internacionales que generan más del 50% de sus ingresos en dólares, que reportaron un incremento del 15.4 y del 11%, respectivamente. Sin embargo, si se agrega el efecto de la apreciación del peso, estas ventas se ven impactadas negativamente y representan para GCC un alza de sólo el 3.3% y para Cemex, una disminución del 0.6%.

Los especialistas del sector aseguran que estos resultados han sido compensados con un mejor control administrativo, una estrategia de disminución del apalancamiento

que han seguido las empresas del sector a raíz del aumento de las tasas de interés y una reducción en los costos por la disminución de las materias primas a nivel internacional.

“Su enfoque en la optimización de costos, la estrategia de precios y las mejoras de eficiencia demostró ser efectivo, y las perspectivas son prometedoras para el futuro. Los volúmenes todavía se muestran deprimidos por la menor demanda en la mayoría de sus regiones. Sin embargo, el impacto positivo de los precios ha sido más significativo que la caída en volúmenes, impulsando los resultados generales de Cemex”, indica José María de las Rivas, analista de Intercam.

Pero el tipo de cambio parece tener más impactos positivos que negativos en la mayor parte de las empresas constructoras e inmobiliarias del país. Según datos de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), del total de insumos que utiliza el sector, el 60% se importa y, de ese porcentaje, el 50% proviene de Estados Unidos. Otro dato relevante es que el monto de importación de los metales industriales equivale a un total de 8,800 millones de dólares, y el valor incrementa si se considera que se comercializan aparatos y equipos a gran escala para el sector, de instalación eléctrica y algunos otros productos que son de consumo final.

Aunque hay que tener en cuenta que la mayoría de los negocios de construcción pactan sus precios de materias primas en dólares, por lo que si un proyecto tarda hasta cinco años en construirse, se necesitará un flujo constante de insumos y estos precios están fijados desde el inicio.

SEGÚN LA CMIC, EL 60% DE LOS INSUMOS QUE UTILIZA

SECTOR SE IMPORTA Y, DE ESE PORCENTAJE, EL 50% PROVIENE DE ESTADOS UNIDOS.

INCENTIVA LAS COMPRAS

Una moneda local más fuerte, es decir, que se pagan menos pesos por dólar, ha impulsado la importación de materiales como la varilla, el concreto y el acero para la industria de la construcción.

Sin embargo, los proyectos al término de su construcción pueden abaratarse o encarecerse; por ejemplo, si un proyecto fue pactado en 2020 cuando el tipo de cambio alcanzaba hasta los 24 pesos, ahora que se encuentra en niveles de 17 pesos, el precio final de la vivienda, obra e infraestructura resulta más barato de lo que se estimó al principio; por otro lado, si se tuviera un tipo de cambio por arriba de los 24 pesos, la obra al final saldría más cara por la fijación de precios.

En segmentos como el de la construcción de bienes raíces productivas e industriales, tienen un blindaje orgánico sobre la fluctuación del tipo de cambio, ya que muchas veces este tipo de negocios maneja precios de compra y venta en dólares, por lo que no tienen que ajustar su precio a los movimientos del peso.

David Camposeco, director de Asset Allocation de Principal México, señala que una parte importante de los costos del sector inmobiliario sí que depende de los mercados internacionales, en particular, del precio del concreto, de la varilla y del acero, por lo que de apreciarse la moneda mexicana puede existir una ganancia en márgenes, sobre todo, en obras grandes.

“Cuando el peso se aprecia, el margen de las constructoras mejora, y cuando el precio [de la construcción final] se deprecia, el margen empeora. De hecho, en 2017, cuando el peso se depreció duro, algunas de las empresas vivienderas de aquella época estaban muy preocupadas. Esto, porque se les apretaron muy feo los márgenes. Y por la dinámica de cómo funciona el sector de la construcción, era muy difícil hacer esta transmisión del precio al consumidor final, y eso les apretaba mucho la rentabilidad”, explica Camposeco.

A esta situación, hay que sumar que a agosto de 2023, los precios de los metales industriales que más habían disminuido en el mercado de futuros de Chicago eran el aluminio, que registraba

FUENTE: Banco de México.

CUATRIPLICA SU VALOR

El valor de la importación del alambrón de acero o hierro incrementó 349% en el primer semestre del año, este material se utiliza principalmente para el armado de losas o los amarres de refuerzo en secciones de la costrucción.

una caída de 8.2%; el hierro, que caía 4.3%, mientras que los futuros del cobre bajaban 1.46%. Por otro lado, el acero apuntaba un crecimiento del 7.8%.

En términos generales, para algunas constructoras la apreciación del peso junto a una caída del precio en dólares de los insumos se traduce en una reducción en sus costos, ya que adquieren los productos más baratos en moneda estadounidense aunque estas empresas generen ingresos en pesos.

La perspectiva para los precios de los metales industriales apunta a que podrían tener una reducción más en lo que resta del año, sobre todo, si los indicadores del consumo manufacturero y de la construcción por parte de China y de Estados Unidos empiezan a mostrar desaceleración o, incluso, contracciones, de acuerdo con un reporte de Focus Economics.

EL COSTO DEL CRÉDITO

Otra parte muy importante en la que la apreciación del peso se hace presente es en el tema del apalancamiento de las empresas de la construcción, ya que en México la mayor parte de las firmas del sector hacen sus operaciones a través del crédito.

FUENTE: Banco de México.

LA BASE DE LA CONSTRUCCIÓN

El acero es el producto más utilizado en edificios metálicos, vías de tren y estructuras de construcción. Ha registrado un crecimiento del 17.9% durante 2023.

“Casi nadie [del sector construcción e inmobiliario] inicia un proyecto con dinero propio, por cuestiones operativas y financieras. Normalmente, estos créditos están referenciados en dólares, lo que hace que su deuda se abarate, ya que no es lo mismo deber en dólares a un nivel de 20 pesos que a 17 pesos”, dice Rafael Vargas, director comercial de Kupfer Tax Services.

El sector de la construcción apenas utiliza las coberturas cambiarias o de divisas, instrumentos financieros que se encuentran en el mercado de valores, una herramienta que permite a los inversionistas o a las empresas internacionalizadas protegerse de la volatilidad de una moneda. Para ello, se efectúa una operación a futuro, fijando en el presente el precio futuro de la divisa. Su

objetivo es garantizar la adquisición de una moneda a una tarifa acordada previamente. De esta manera, aunque el tipo de cambio suba, el comprador no se verá afectado.

Sin embargo, los especialistas del sector coinciden en que por la naturaleza de las inversiones de mediano y largo plazos de la mayoría de las empresas del sector constructor no es posible tener este tipo de instrumentos, ya que no permite la liquidez necesaria para sus proyectos productivos. Francisco Solares, presidente nacional de la CMIC, explica que al sector le resulta más caro absorber una cobertura que asimilar el incremento que se presente en el tipo de cambio.

PERSPECTIVAS DEL SECTOR

La Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC) a junio mostró que el valor total de la producción creció 6.73%, representando el mayor crecimiento mensual desde enero de 2022, de acuerdo con cifras ajustadas por estacionalidad.

A tasa anual, todos los sectores de la construcción muestran crecimiento. Con esto, junio de 2023 representa el primer mes en la historia de la ENEC en el que todos los sectores registraron crecimiento anual.

El valor de producción de las empresas constructoras alcanzó su nivel más alto en diciembre de 2006 y actualmente muestra un rezago de 20.48% con respecto a ese máximo. El mayor se da en el sector de electricidad y telecomunicaciones, que se ubica 47.28% por debajo de su nivel máximo en febrero de 2017. En cambio, el sector que muestra el menor rezago es el de agua, riego y saneamiento, que se ubica 15.46% por debajo de su nivel máximo alcanzado en abril de 2023.

La ENEC comprende unidades económicas dedicadas, principalmente, a la edificación, a la construcción de obras de ingeniería civil y a la realización de trabajos especializados de construcción; de esta manera, estos subsectores se ven beneficiados de forma indirecta por el fortalecimiento del peso, ya que se reduce la inflación de los productos, lo que origina que los gastos disminuyan y los ingresos generen más valor (que son variables que se consideran en la encuesta).

“Ahora [respecto a los efectos de la pandemia], los costos están bajando en dólares, hay una mayor certidumbre tanto de los consumidores como de los productores y muchas otras métricas están en sus niveles prepandemia, entonces, ya sabemos que hay

APRECIACIÓN DEL PESO:

17.8% 13%

13.4%

13.1%

8.4% 11.9%

una recuperación”, dice Camposeco. “¿Qué hay en contra? Las tasas de interés, pero la mayoría de los analistas creemos que, eventualmente, las tasas bajarán en cerca de 18 meses. Por la forma en la que el sector piensa sus proyectos en el mediano y largo plazos, para ese entonces muy probablemente las tasas de interés ya estén bajando”. El sector de la construcción ve una luz al final del túnel luego de años en que los proyectos estaban en pausa y la construcción en general

estaba en una etapa de crisis. A consideración de los analistas y especialistas consultados, los retos que vendrían en la inversión pública y en la privada estarían ligados al nearshoring, que ha acelerado la demanda de servicios de urbanización, como construir calles, infraestructura eléctrica, agua, riego y saneamiento, que son previos a la edificación de grandes naves industriales que se van a dar en los próximos años, por lo que la perspectiva es favorable.

LA MIRADA HACIA EL NORTE

Nueva York, Miami y Houston son los mercados favoritos de los compradores de bienes raíces de la comunidad latinoamericana.

EL MERCADO DE REAL ESTATE EN ESTADOS UNIDOS se puede definir con una palabra: ‘resiliente’. A pesar de los embates por la pandemia, el aumento de los impuestos y el incremento generalizado de las tasas de interés en hipotecas, su precio va en crecimiento.

En 2020, el valor del sector residencial era de 65.28 billones de dólares. En 2023, la cifra incrementó a 88.91 billones y para 2028 se prevé que crezca a 114.7 billones de dólares, cifras con las que se posiciona como el segundo mercado de la vivienda más valioso del mundo, por detrás de China, de acuerdo con la consultora de mercados Statista.

Su crecimiento ha sido sostenido en la última década, incluso durante la pandemia, ya que aunque el monto de las transacciones bajó, el volumen continuó en ascenso. En 2020 se realizaron 146.9 millones de transacciones, en 2021 fueron 148.8 y, en 2022, 149.6 millones. La clave fueron las hipotecas.

La Reserva Federal dijo en 2020 que mantendría la tasa de interés en 0.025% para que las operaciones no se detuvieran durante el confinamiento. El esfuerzo en la adquisición de viviendas sirvió, sobre todo, para las personas que querían comprar su nueva casa o migraron a otros estados con precios más económicos para aprovechar el teletrabajo.

Pero en 2023 los compradores se toparon con un fenómeno totalmente opuesto, un incremento histórico en el mismo indicador, con el 5.25%, cifra no vista desde 2006. No obstante, esto no ha desincentivado las transacciones, sólo cambió quién las realizaba. El momento de los compradores directos acabó y los inversionistas ocuparon su lugar.

“Es una buena oportunidad para compradores que pueden ir all cash, es decir, que no necesitan financiamiento o dónde están encontrando una oportunidad de precio que ya refleja estas tasas más altas y una oportunidad de precios más bajos”, dice

Matías Recchia, fundador de la plataforma Keyaway, especializada en inversiones en Estados Unidos.

Las estrategias a seguir son tres: comprar para estancias cortas, como sucede en el resto del mundo, hacerlo con visión a largo plazo y dejar que la plusvalía de los inmuebles aumente o aprovechar que, ante las dificultades para comprar, las personas prefieran el alquiler y poner las propiedades en renta.

EL INTERÉS DE MÉXICO

La inversión en bienes raíces es una de las preferidas por la seguridad que brinda. Una encuesta realizada en 2022 por HelloSafe, start-up especializada en herramientas crediticias y financieras, señala que poner el dinero en ladrillos es la opción favorita de los mexicanos, ya que cuatro de cada 10 lo prefieren, por encima de la compra de acciones.

Las intenciones no se limitan con las fronteras del país. De acuerdo con la

LA INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES ES UNA DE LAS FAVORITAS DE

MEXICANOS,

ENCUESTA

DE MODA. Miami siempre ha sido una de las preferidas para los compradores latinoamericanos, que este año encontraron un nuevo atractivo: la llegada del futbolista Leonel Messi.

Asociación Nacional de Corredores de Finca Raíz, el 8% de todas las transacciones inmobiliarias realizadas en Estados Unidos provienen de mexicanos, lo que coloca al país como el segundo con mayor interés en el sector, sólo por detrás de Colombia.

Los estados en donde más buscan propiedades, principalmente, por la cercanía con México, son Florida, en especial, Miami, y Texas, con un repunte en Houston. Nueva York también ha escalado posiciones en la tabla de preferencia de los mexicanos, tanto, que en 2022 fueron los segundos mayores compradores de viviendas, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).

MIAMI: EL EFECTO MESSI

La ciudad del sol, uno de los lugares más atractivos para inversionistas interesados en el lujo, no deja de estar de moda entre la población latinoamericana. Son el segundo comprador más grande en la ciudad, después de los canadienses.

En los últimos 20 años se ha convertido en uno de los principales distritos financieros del país y se espera que su crecimiento siga constante al menos la siguiente década, comenta Sergio Pintos, director de PMG Residential,

desarrolladora de bienes raíces de lujo. “Es un momento histórico porque se conjuntan dos elementos importantes, primero, la fuerte inmigración doméstica que se ve desde el norte de Estados Unidos y el crecimiento de la infraestructura”, dice el experto.

Entre 2021 y 2022, cerca de 444,500 personas se mudaron a Florida, mientras que el año previo fueron 185,000, por lo que se convirtió en el estado número uno en recibir más personas provenientes del mismo país y el segundo en internacionales –el primero fue Texas–, de acuerdo con el Consejo de Desarrollo Económico de la Bahía de Tampa.

Este año tiene un empuje extra. La llegada del jugador de futbol Lionel Messi al equipo local, el Inter Miami. La Oficina de Visitantes y Convenciones del Gran Miami prevé que se incremente hasta 10% el turismo anual, lo que supone 1.65 millones de personas extra. En consecuencia, aumentará el gasto turístico en 400 millones de dólares.

Uno de los sectores más beneficiados por este incremento es el de real estate. La plataforma de venta de propiedades Make Florida Your Home explica que el precio de las viviendas residenciales localizadas alrededor del estadio

LOS

SEGÚN UNA

DE HELLOSAFE; EL 40% DE LOS PARTICIPANTES LO PREFERÍAN, POR ENCIMA DE LA INVERSIÓN EN BOLSA.

en donde se llevan a cabo los partidos está en aumento, tanto por personas que buscan vivir cerca del deportista como por quienes apuestan por poner en renta habitaciones en plataformas como Airbnb.

Esto se combina con las dos principales razones por las que los latinoamericanos buscan la ciudad para invertir, de acuerdo con Sergio Pintos. La primera, que no hay impuesto estatal, lo que fomenta la llegada de empresas, y la segunda, el lujo de los inmuebles. Ante un mercado competitivo, las desarrolladoras optan por brindar innovaciones cada vez más novedosas en materia de sustentabilidad, amenidades, diseño, comodidades y tecnologías.

La clave para no dejar pasar el auge, pero garantizar un retorno de inversión a pesar del incremento en las tasas de interés, es la adquisición de espacios pequeños para alquileres por día. “Entre 500,000 y 1.5 millones de dólares y son apartamentos que tienen la posibilidad de ser alquilados en forma diaria. Hoy, el alquiler diario es algo que trabaja, que está funcionando muy bien en Miami y en el mundo entero, y eso hace que se maximice o que tenga el potencial de maximizar la renta o el retorno de la inversión”, dice Pintos.

HOUSTON: EL PARAÍSO HISPANO

La ubicación de esta ciudad en Texas siempre ha sido una de las claves de su importancia en Estados Unidos. Su manejo de aguas internacionales y su cercanía con México ha hecho que se convierta en uno de los destinos favoritos para los latinoamericanos. Antes lo era por la industria del petróleo y el gas, pero en el último par de años la economía se ha reconfigurado.

En el primer trimestre del año, Houston experimentó un crecimiento de 3.6% en los empleos generados, liderados por el sector de servicios. Los profesionales y empresariales crecieron 4.7%, los de educación, 5.3%, mientras que los de información y otros lo hicieron 8.6% En tanto que la industria de la construcción apenas perdió 211 puestos

ATRACCIÓN DE TALENTO. Houston ha visto un cambio en las dinámicas de empleo, con nuevos sectores al alza que atraen a jóvenes profesionistas a la ciudad.

de trabajo y el petróleo y gas, 112. Una caída mínima pero que muestra el cambio en el paradigma del empleo.

Blanca Rodríguez, directora de MAF Capital, brazo de inversiones de Marhnos en Texas, considera que esta tendencia continuará. “El oil & gas ya no es el principal motor de su economía. Actualmente, hay muchos segmentos activos, uno de los principales es un hub médico impresionante”. De hecho, en la ciudad se encuentra el Texas Medical Center, el centro médico más grande del mundo.

Por la diversidad en su oferta de industrias y sus bajas tasas de desempleo, del 3.9% a diciembre de 2022 de acuerdo con la consultora Colliers, ha impulsado la migración tanto interna como externa.

En la actualidad, Texas es el estado al que más llega población.

Pero para invertir en bienes raíces en una época de altas tasas de interés y una constante movilidad en la ciudad, las apuestas no se pueden hacer al azar. Rodríguez dice que hay un segmento clave: la vivienda de renta de larga estancia del segmento medio. “Nos parece 100% anticíclico y resiliente, ya que es para la clase trabajadora y jóvenes profesionales de estas ciudades. Es una vivienda de un promedio de 1,000 dólares de renta al mes que está muy demandada por profesionistas que se acaban de graduar o que se mueven a este tipo de ciudades por el gran dinamismo de la economía”, comenta la directiva de Marhnos.

“Lo último que dejas de pagar en una crisis es en donde vives, y, en este caso, se trata de un departamento en donde realmente resides, no una segunda residencia”, agrega.

Y especifica aún más, que los inmuebles construidos entre las décadas de los 70 y 90 son los más convenientes debido a que, por la antigüedad, tienen precios más bajos, pero excelentes ubicaciones. La estrategia de Marhnos es adquirir estos inmuebles, especialmente, los que necesiten ligeras remodelaciones y agregar elementos estéticos, como distintos acabados y áreas verdes, así como la implementación de sistemas sustentables.

“Hoy por hoy, con el aumento en la tasa de interés, los jóvenes de la clase trabajadora ven más lejano obtener una hipoteca, además del aumento en el precio de la construcción, por lo que voltean a ver la vivienda en renta”, puntualiza.

NUEVA YORK: APROVECHAR LA CAÍDA

Una de las ciudades más referenciadas del mundo en el cine y la literatura pasa por una etapa en la que las personas deciden salir de ahí y conseguir lugares más económicos para vivir, ya que así como es popular por la gran oferta de cultura, entretenimiento y gastronomía que alberga, también lo es por sus altos precios.

De acuerdo con Realtor, plataforma de venta de propiedades, el precio promedio de la vivienda en la ciudad al cierre de agosto fue de 715,000 dólares, precio mucho más bajo que el año anterior. En abril de 2022, cuando se registró el pico de su valor en los últimos tres años, se cotizaba en 855,000 dólares, debido a que las inmobiliarias aumentaron el

UNA URBE COMPLEJA. Aunque muchas personas empiezan a querer salir de Nueva York, que tiene un mercado inmobiliario complejo, la ciudad también tiene un gran poder de atracción.

costo de los inmuebles ante la caída de las tasas de interés en hipotecas.

El fenómeno también tuvo empuje a partir de la movilidad interna que comenzó en 2021, durante la pandemia. En ese año, 91,758 personas salieron de Nueva York para residir en Florida –tres años antes fueron 63,722– y 91,421 más a la ciudad vecina de Nueva Jersey –cuando en 2018 fueron 57,600–, de acuerdo con la Oficina del Censo de Estados Unidos.

Esto ha causado que, una vez más, el mercado de las rentas sea el ganador. “Lo último que hay de construcción son los permisos que se dieron durante el periodo de covid, que ahora están entrando al mercado. No hay muchos proyectos nuevos empezando, por lo que la oferta será limitada. Así que el precio

del alquiler está incrementando mucho”, dice Matías Recchia, de Keyaway. Pero si bien de la ciudad salen personas para vivir en otros estados, también hay generaciones jóvenes que llegan al lugar, por lo que la población se ha mantenido en los mismos niveles de antes de la pandemia.

Hay, sin embargo, otro riesgo. El gobierno del estado comienza a hablar de la regulación de los alquileres para evitar incrementos agresivos en el precio. Por ello, el fundador de Keyaway recomienda aprovechar la futura caída en la oferta de proyectos, pero enfocarse únicamente en inmuebles clave que necesiten salir del mercado de manera urgente y que permitan mantener rentas a precios accesibles o bien, en segmentos medios.

LO VIEJO ES LO NUEVO

La renovación de edi cios está en el ojo de despachos e inmobiliarias por su menor impacto medioambiental y el acceso a ubicaciones privilegiadas.

LA RENOVACIÓN DE VIVIENDAS SURGE COMO UNA SOLUCIÓN SUSTENTABLE Y ASEQUIBLE PARA RESPONDER A LA DEMANDA EN ZONAS CÉNTRICAS.

LO NUEVO ES LO VIEJO

Una tendencia se abre paso en la industria de la construcción: la de las renovaciones o el reciclaje de edificios. Esta práctica, aunque a veces eclipsada por el atractivo de las nuevas construcciones, gana terreno.

En un inicio, factores de sustentabilidad o la recuperación de estructuras históricas impulsaron la tendencia. Hoy, el aumento de las renovaciones se hace eco de la creciente demanda de vivienda de las personas que habitan en las zonas menos equipadas de las macrociudades y desean volver al centro.

Durante la primera década del siglo XXI, prevalecía la mentalidad de tener una casa propia a cualquier costo, lo que condujo a la construcción de desarrollos inmobiliarios en la periferia de las ciudades. Sin embargo, dice Alan Valadez, director creativo del despacho Diagrama Arquitectos, esto comenzó a desvanecerse a medida que la población se daba cuenta de los inconvenientes de vivir en lugares remotos y carecer de la infraestructura adecuada. Las largas distancias y el tiempo perdido en los desplazamientos se convirtieron en un lastre para la calidad de vida. Y muchas personas empezaron a pensar que lo que querían era vivir en un lugar céntrico, cerca de su círculo personal y su trabajo, aunque no se tratara de una vivienda nueva.

El informe ‘Estado actual de la vivienda en México’, que elabora la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en colaboración con la fundación CIDOC

SAN FERNANDO. El edificio fue restaurado por Reurbano, que respetó su estilo art déco original.

(Centro de la Investigación y Documentación de la Casa), muestra que el número de transacciones de viviendas usadas fue del 52.6% del total de las realizadas en 2019, el año que precedió a la pandemia, el cual superó al de las nuevas, que registraron 47.4%. Este cambio de enfoque se ha intensificado tras la contingencia sanitaria, hasta subir al 60.9% el porcentaje de transacciones de vivienda de segunda mano en 2021, tanto por el auge de los nómadas digitales que buscan mudarse a ciudades vibrantes, como por el retorno de los residentes de las periferias a las áreas más centrales.

Los desarrolladores captaron la tendencia y comenzaron a pivotar hacia la restauración y remodelación de edificios y viviendas en zonas

MILÁN 44. Las renovaciones no sólo se realizan a inmuebles residenciales, también funcionan para locales comerciales.

urbanas que se ajusten a las nuevas dinámicas de trabajo y estilo de vida.

“La necesidad de vivienda céntrica sigue creciendo y, antes de seguir expandiendo la mancha urbana hacia las periferias, hay que mirar las áreas que tienen este potencial de redensificación y de repoblamiento”, dice el informe.

En urbes como la Ciudad de México, donde el costo de la vivienda es alto y las rentas son un desafío, la remodelación de edificios históricos, oficinas y viviendas antiguas se convierte en una solución viable. Los lofts, espacios más pequeños y asequibles, así como conceptos como el coliving (vivienda compartida) y el cohousing (microviviendas), están ganando popularidad como alternativas para parejas jóvenes y

profesionales independientes. Para Valadez, estos espacios no sólo ofrecen una solución asequible, sino que también promueven una vida urbana más sustentable al reducir la necesidad de transporte motorizado y fomentar el uso de bicicletas.

A LA CAZA DE EDIFICIOS VIEJOS

Los precios de las viviendas en México experimentaron un aumento promedio del 9% a nivel nacional durante 2022, según la Sociedad Hipotecaria Federal. En algunos estados, como Quintana Roo, Baja California Sur, Nayarit y otros, este incremento fue aún más pronunciado, superando el 10%. Esto ha impulsado a los propietarios a tratar de mejorar y subdividir sus propiedades para capitalizar los crecientes precios del alquiler por metro cuadrado, mientras que las desarrolladoras están a la caza de construcciones viejas pero bien ubicadas, que puedan comprar y renovar.

Diagrama Arquitectos, por ejemplo, tienen en su portafolio el caso de la Casa Bleu, en las inmediaciones de la colonia Centro y la Americana, en Guadalajara, que forma parte del proyecto de restauración y conservación patrimonial de la Secretaría de Cultura de la ciudad, y que consistió en añadir a una casa antigua un nuevo desarrollo de usos mixtos.

El inmueble fue intervenido en 2020 para rescatar el sembrado original y desarrollar verticalmente para añadir dos locales comerciales, ocho departamentos y dos estudios. El despacho ha comprado varios predios construidos para añadir nuevos niveles y convertir las propiedades en viviendas modernas y funcionales que pueden albergar a múltiples familias en un espacio antes limitado. “Por ejemplo, si era de dos niveles, lo hacemos de cuatro, cinco o seis, dependiendo de lo que nos dictaminen, tanto normativa como estructura. Al hacer esto, ya pueden caber seis familias donde antes cabía una de cinco personas”, detalla Valadez.

Reurbano, empresa especializada en el reuso y reciclaje de edificios, ha encontrado su nicho en la revitalización de inmuebles con valor patrimonial o artístico en la Ciudad

de México. Ricardo Rivero-Borrell, fundador y CEO de la firma, explica que uno de los proyectos más notables del despacho es la transformación de un edificio de venta de artículos eléctricos automotrices en la calle Milán, en la colonia Juárez de la capital del país. El edificio, anteriormente una bodega vertical con una tienda en la planta baja, se ha convertido en un espacio multifuncional que alberga oficinas y locales comerciales.

El arquitecto también destaca la conversión de un edificio de departamentos en la calle Iztaccíhuatl 54, en la colonia Condesa, en un alojamiento de tipo bed & breakfast, una renovación que responde a la creciente influencia de plataformas como Airbnb.

MENOS ¿ES MÁS?

La construcción se ha asociado durante mucho tiempo con una huella de carbono colosal, pero las renovaciones ofrecen una solución para reducir el impacto relacionado a la producción de materiales, el traslado y la demolición.

Además, dice Rivero-Borrell, este enfoque permite una reducción en el costo de la renovación y un proceso más rápido debido a la complejidad burocrática que implica la obra desde cero en entornos urbanos densos, como la Ciudad de México. “Al aprovechar metros cuadrados ya existentes, los costos de construcción se reducen en, al menos, 50%”, dice.

Por su parte, Alan Valadez presenta una estimación ligeramente más conservadora. “En comparación con viviendas nuevas ubicadas en la misma área, podríamos anticipar un ahorro de entre el 25 y el 35% en las remodeladas”.

Pero esta tendencia no está exenta de desafíos sociales. Los desarrolladores buscan maximizar las ganancias al dividir edificios en unidades más pequeñas y ponerlas nuevamente en el mercado, lo que ha llevado a la reducción del espacio habitable. Según el ‘Estado actual de la vivienda en México’, las propiedades antiguas solían tener un promedio de 86 metros cuadrados hace una década, mientras que las nuevas construcciones tienen 59 m2, en promedio.

“Creo que es mejor vivir en menos metros cuadrados bien ubicados que en más metros cuadrados que no estén bien ubicados. La ubicación tiene un impacto significativo en oportunidades laborales, entretenimiento, seguridad y ahorros en transporte y otros gastos”, dice el CEO de Reurbano. No obstante, también advierte sobre la importancia de evitar viviendas mal diseñadas en espacios demasiado pequeños. A pesar de la creciente oferta de departamentos de 30 a 35 m2, él sostiene que esto no es adecuado para una vivienda permanente. Considera que el espacio mínimo para una vivienda digna debería rondar los 45 m2, proporcionando un equilibrio entre espacio y ubicación.

Rivero-Borrell ve en el “reciclaje de edificios” una alternativa para más gente que “pueda vivir en el centro de las ciudades y tener acceso a muchas más oportunidades”, sin embargo, advierte de la necesidad de un Estado que tenga “un interés legítimo y real”, y que pueda generar los mecanismos para lograrlo, facilitando trámites o dando incentivos fiscales para la renovación de inmuebles.

COMBINACIÓN. Despachos como Diagrama añaden edificios nuevos a casonas antiguas para aumentar su capacidad residencial.

FENDI, ARMANI, LAMBORGHINI O PORSCHE SON ALGUNAS MARCAS QUE NO SÓLO SE DEDICAN AL LUJO EN LA MODA O EL MOTOR, SINO TAMBIÉN EN EL HOGAR.

HOGAR DE PASARELA

POR: Ginger Jabbour

Lamborghini no sólo se dedica al diseño y producción de vehículos. De la mano de su socia, Formitalia Luxury Group, la firma italiana de autos de lujo también incursiona en la decoración de viviendas desde hace 15 años, cuando emprendió este camino con la creación de la colección Tonino Lamborghini Casa.

Sus muebles, como sus autos, interpretan el lujo y la calidad italianos a través de una amplia gama de telas con colores brillantes, geometrías, combinaciones y patrones que crean ambientes elegantes y con carácter.

Pero Lamborghini no es la única que hace esto. Fendi, la lujosa marca de moda –también italiana–, abrió en México una nueva casa en Masaryk: Fendi Casa. Esto en 2021, cuando la maison, perteneciente a LVMH, se asoció con Design Holding, uno de los grupos de diseño de alta calidad líder en el mundo, para crear un nuevo concepto de objetos para el hogar, a través de la empresa Fashion Future Design, llegando a las avenidas más caras de Latinoamérica.

Y estos casos se replican cada vez más. Rubén Ballesteros, CEO y fundador de Baicama Luxury Realty, firma mexicana especializada en Real Estate de ultralujo, comparte que, actualmente, existen marcas que se han involucrado en el sector del lujo por la misma naturaleza de su industria y la audiencia a la que están dirigidos. Desde la industria automotriz, que ha logrado ‘brandear’ diferentes desarrollos inmobiliarios, hasta mueblerías y hoteles premium que están levantando torres para vivir con la última tendencia en comodidades.

Por ello, es que ahora marcas como Porsche, Bvlgari, Armani o Tiffany ya están incursionando en el mercado inmobiliario, ofreciendo nuevas posibilidades tanto a la industria como a los amantes del lujo y el diseño de interiores.

DE LA MODA A LA MORADA

En esencia, las marcas de lujo no se dedican a construir, ya que para eso existen los desarrolladores. En estos casos, la aportación consiste en colaborar para crear un concepto interviniendo en el diseño arquitectónico, explica Ballesteros.

Un ejemplo de esto es en Miami, donde hay marcas que entregan el interior de la vivienda completamente amueblado por Armani Casa. “Estas colaboraciones permiten añadir valor agregado por estilo, identidad y prestigio, que beneficia a ambos conceptos”, comparte el directivo.

EVOLUCIÓN. Las empresas han incursionado en el lujo para el hogar creando piezas únicas dignas de coleccionar.

LA REVENTA EN AUGE

Los artículos de lujo no sólo se venden una vez, sino que el mercado de reventa va en aumento y con potencial de seguir creciendo hasta los 52,000 mdd en 2026.

En estos casos, el nombre de una marca de lujo en propiedades de alta gama puede ser el punto clave para que las personas decidan comprar. Por ejemplo, hay clientes que adquieren desarrollos en preventa sin siquiera conocer el producto y, para muchos, el simple hecho de haber sido clientes y conocer la reputación de la empresa es más que suficiente para comprar una vivienda en planos, aunque no haya siquiera iniciado la construcción.

Un fenómeno similar ocurre con las marcas de moda. De acuerdo con Lizvette Luna, cofundadora de Safe Toc Bienes Raíces, una ventaja que tienen las marcas posicionadas es que muchos clientes llegan solos. “Por supuesto que hubo un trabajo de por medio, pero después de que la marca es reconocida, muchas personas se acercan por cuenta propia sin que la empresa tenga que hacer una labor de búsqueda”, comenta.

La empresaria añade que el sector del lujo es el que más reventas hace, por lo que, si el producto es bueno, se vende primero entre estos contactos y, posteriormente, lo venderán. A veces hay sold out, sin siquiera anunciarse al público en general.

De acuerdo con el departamento de investigación de Statista, en 2021 el mercado mundial de reventa de artículos de lujo alcanzó un valor total de 33,000 millones de dólares y se espera que esta industria alcance un tamaño de mercado de 52,000 mdd para el año 2026, con una tasa de crecimiento anual compuesta proyectada del 9.6%.

Pero este es solamente el mercado de reventa; es decir, artículos de segunda mano. Tan sólo en ventas, el mercado global de bienes de lujo se estimó en 242,800 mdd en 2022 y, de acuerdo con la firma de investigación Research and Markets, se proyecta que alcance un tamaño de 369,800 mdd para 2030, con un crecimiento a una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 5.4%.

VIVIENDAS DE ÉLITE

La estética de las marcas de lujo se refleja de forma directa en el diseño de las viviendas. En primer lugar, porque aporta sus propios valores de identidad que resultan un atractivo para quienes son conocedores de esas marcas.

Pero estos aspectos estéticos y de identidad deben tener coherencia visual con el estilo arquitectónico de la propiedad. “Generar ese match es fundamental para que los elementos de diseño se incorporen adecuadamente y generen un estilo distintivo que se convierta en un aliciente para los potenciales compradores”, sostiene Ballesteros.

La estética y el estilo de la marca también se verán reflejados en los materiales que se utilicen en los acabados que provee la marca, que suelen ser elementos de gran calidad en todas las facetas de la propiedad, lo que garantiza un estándar superior en términos de durabilidad y estética.

Un ejemplo son los revestimientos de murales que hace Armani Casa, como lo es ‘Nabucco’, haciendo referencia a Nabucco, una de las más grandes óperas del compositor Giuseppe Verdi. Este es un tapiz exclusivo hecho de 65% seda y 35% lurex, con un color beige muy único en el mercado y, de acuerdo con la marca, “uno de los favoritos de Giorgio Armani”.

Además, las marcas de lujo también aportan productos que no sólo son

ESTILO.

Bvlgari es una de las marcas que ha incursionado en el diseño de artículos para decorar el hogar.

ADEMÁS DE DECORAR, LAS PIEZAS DE ESTAS MARCAS SE PUEDEN VER COMO INVERSIÓN A LARGO PLAZO.

estéticamente atractivos, sino funcionales. Es decir, además de lucir bien, generan comodidad y utilidad mientras mantienen una estética sofisticada.

Por ejemplo, Porsche cuenta con ‘Porsche Masterpieces’, que incluye desde un sujetalibros hecho a partir de un disco de freno original del Porsche 911 Carrera hasta un reloj de pared, fabricado a partir de una llanta original del Porsche 911.

DEL ESCAPARATE A LA SALA

Estas propuestas están disponibles donde las mismas marcas operan, pero en México, se trata de personas con un alto poder adquisitivo, como ejecutivos, artistas o figuras prominentes en sus respectivas

industrias las que pueden acceder a propiedades de este tipo, identifica Ballesteros.

Esto porque, además, también se considera que se ven como inversiones a largo plazo, por lo que buscan la revalorización de la vivienda con el tiempo. Por ejemplo, Luna detalla que después del sismo de 2017, muchos compradores crearon una fidelización muy grande con las marcas al notar que ciertas empresas construían mejor y con mayores niveles de seguridad. El hecho de que sus inmuebles no sufrieran ningún daño, se convirtió en una excelente carta de presentación para los desarrolladores.

Además, este tipo de propiedades suele tener otras características, como una ubicación exclusiva en colonias de alta plusvalía en zonas costeras, cercanas a centros urbanos o próximas a reservas naturales, dando un valor agregado intrínseco a la propiedad.

Por otro lado, también suelen contar con amenidades de gran nivel, como piscinas, gimnasios y hasta salas de cine, canchas deportivas, áreas de entretenimiento al aire libre y acceso a tiendas con marcas premium o de lujo.

A su vez, la privacidad y la seguridad son esenciales en estas propiedades. Pueden contar con avanzados sistemas de seguridad, personal de vigilancia y acceso restringido para garantizar la tranquilidad de los residentes.

Por esto, de acuerdo con Ballesteros, este tipo de marcas incluso pueden, antes de colaborar, revisar y aprobar el diseño arquitectónico para determinar si participan o no, siempre y cuando el desarrollo se apegue a su visión y a su estilo característico. Además, la existencia de certificaciones por parte del desarrollador también puede ser un factor importante para que las marcas decidan fungir como aliados en el proyecto o no hacerlo.

CONSTRUCCIONES EN MEDIO DE LA SELVA O SOLAS FRENTE A LA PLAYA, COMBINADAS CON UNA AMPLIA OFERTA DE AMENIDADES, SE HAN CONVERTIDO EN IMÁN DE QUIENES BUSCAN PROPIEDADES DE ALTA GAMA.

LA NATURALEZA COMO EL NUEVO LUJO

¿

Has experimentado alguna vez la serena sensación que trae consigo el despertar, asomarte por la ventana y encontrarte rodeado de árboles? ¿O has soñado con pasar tus tardes sentado frente a la ventana de tu habitación, contemplando la puesta de sol en la playa? Las emociones que se despiertan al sumergirse en un paisaje natural son únicas, razón por la cual cada vez más cadenas de hoteles y desarrollos de lujo se esfuerzan por incorporar este valor agregado a las experiencias que brindan.

Fausto Terán, creador de Japoneza Retreat, hotel boutique que busca privilegiar el contacto con la naturaleza, dice que desde la pandemia hasta la actualidad, el interés de las personas por hospedarse en este tipo de alojamientos no sólo por lo que ofrece el inmueble, sino por estar inmerso en un entorno natural, se ha incrementado en un 60%.

Por lo que, a decir de los expertos, ya se puede hablar de una nueva tendencia: quedarse en lugares que parezcan estar en medio de la nada, pero con el gran atractivo de no renunciar a las comodidades, servicios y amenidades. Esta propuesta, además, es atractiva para desarrolladores e inversionistas, ya que tiene un mercado amplio.

De acuerdo con Terán, las personas que se interesan por este tipo de inmuebles se dividen en dos grupos: jóvenes de entre 18 y 40 años que son conscientes del impacto al medioambiente y quieren lugares que lo dañen lo menos posible, y quienes tienen más de 40 años, que buscan sitios donde puedan disfrutar de experiencias de lujo sin salir del lugar y que ofrezcan esa conectividad con el entorno.

No obstante, desarrollar estos proyectos y acceder a ellos no es sencillo ni económico. Fausto Terán explica que los inmuebles que se construyen en medio de un entorno natural son considerados de lujo debido a todo el trabajo y a los recursos que conlleva realizarlos, desde escoger el lugar ideal y trasladar los materiales para la construcción hasta crear experiencias que ayuden a las personas a disfrutar su entorno.

RETOS A VENCER

Según Borja Escalada, CEO y presidente del comité ejecutivo de RLH Properties, empresa dedicada a la adquisición de activos hoteleros de lujo y ultralujo, la tarea no se limita a encontrar un espacio verde para la edificación. La elección de la ubicación debe contemplar que brinde a sus huéspedes privacidad y vistas al mar, lagunas o selvas.

EXCEPCIONAL. Las marcas de lujo buscan espacios naturales excepcionales para dotar de vistas únicas a sus inmuebles residenciales u hoteles.

Una vez asegurado el terreno, el siguiente paso es el análisis topográfico. Terán, de Japoneza Retrear, añade que el tipo de suelo y la distancia respecto a zonas urbanas determinan la complejidad de las obras. Por ello, es recomendable colaborar con las comunidades cercanas al proyecto para conocer qué materiales y procesos son viables para facilitar la construcción.

En el caso de los complejos inmobiliarios de la marca Mandarina y Mayakoba en Nayarit y Quintana Roo, Borja Escalada señala que sus propiedades se encuentran cerca de los hoteles de

cada marca, lo cual beneficia a los propietarios porque consiguen privacidad y pueden disfrutar de las amenidades de los hoteles a través de una membresía.

¿LA NATURALEZA INFLUYE EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES?

De acuerdo con Fausto Terán, la naturaleza encarece los inmuebles tanto en su construcción como en su venta al público, ya que desarrollar recintos en medio de un ambiente natural, además de las complejidades técnicas que aumentan la inversión requerida, deben ser de bajo

impacto. Es decir, se debe privilegiar el uso de materiales sustentables y locales sobre su precio.

Horacio Peña, director ejecutivo de Lunah Eco Resorts, cadena hotelera enfocada en el desarrollo sustentable y el turismo consciente, agrega que también se deben construir menos edificaciones. Por ejemplo, si se adquiere un terreno para levantar 200 unidades, únicamente se deben edificar 70 para vender o rentar, con la finalidad de impactar menos, considerando el precio por la tierra que no se va a utilizar, lo cual encarece las obras.

COMODIDAD. A pesar de estar alejados de la urbanización, estos espacios cuentan con amenidades y servicios.

En su caso, para poder levantar el complejo turístico en medio de la naturaleza, se debió crear su propio esquema financiero a través de un modelo participativo con inversionistas privados, ya que este tipo de proyectos no son financiados por instituciones bancarias tradicionales, explica el director ejecutivo de Lunah Eco Resorts.

“Por el momento, en Latinoamérica, la inversión en el desarrollo sustentable es todavía entre particulares, es decir, personas que se juntan para lograr crear el desarrollo. No cuenta con un financiamiento tradicional, como el bancario, créditos puente”, comenta.

En el caso de Mandarina, por parte de RLH Properties, que se encuentra ubicado en medio de la selva tropical a lo largo de un tramo de 1.6 kilómetros de playa virgen y a un costado de la montaña Sierra de Vallejo, en Nayarit, para conseguir los servicios básicos, como el agua, luz y drenaje, se emplean plantas de tratamiento, donde el agua residual se reutiliza. Escalada precisa que se han invertido millones de dólares en infraestructura y tecnología sustentable.

Por ello, los precios de las propiedades van desde 4.2 millones de dólares hasta 18.2 mdd, dependiendo de su

PARTE DEL ELEVADO PRECIO DE LAS UNIDADES CORRESPONDE

superficie y su ubicación. Para los departamentos y penthouses de Fairmont Residences Mayakoba, los precios van desde 1.7 millones de dólares hasta 4.5 mdd por un penthouse.

En cuanto al mantenimiento, depende de varios factores, como el tipo de condominio y la marca residencial. Un rango promedio puede oscilar entre 30,000 y 80,000 dólares al año.

En el caso de los hoteles, Fausto Terán comenta que el gasto promedio en una habitación por noche va de 5,000 a 10,000 pesos. Mientras que en Lunah Eco Resorts, la tarifa de las habitaciones está en alrededor de 140 dólares.

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LA LLEGADA DE EMPRESAS QUE IMPORTAN MUEBLES DESDE CHINA A COSTOS MÁS BAJOS QUE LOS LOCALES

HA HECHO QUE LAS MARCAS MEXICANAS DEBAN REPLANTEAR SU ESTRATEGIA DE DIFUSIÓN Y DE COMERCIALIZACIÓN.

REVIVIR LA VIEJA GLORIA

El diseño de muebles en México tiene una historia tan sólida como la trayectoria de las figuras que lo han realizado en las últimas décadas. Grandes nombres de la arquitectura como Luis Barragán –el único mexicano que ha ganado el premio Pritzker–, Teodoro González de León, Pedro Ramírez Vázquez y Ricardo Legorreta no sólo deslumbraron por sus edificios, sino por los muebles que crearon.

Pero no sólo estos nombres eran los que le daban el sello de garantía a las piezas. La industria en el país era reconocida por su durabilidad y su calidad.

Durante las décadas de 1970 y 1980, las compañías mexicanas dedicadas a la fabricación y venta de mobiliario eran reconocidas por el público en general y las preferidas para ocupar los espacios de los mexicanos, relata Alejandra Sánchez, presidenta de la Asociación de Arquitectos e Interioristas de México (AAI).

Sin embargo, desde hace unos años, la entrada de competidores, principalmente, con productos traídos desde China, ha afectado a las marcas y a los diseñadores nacionales. “Venimos de unos 10 años aproximadamente desde que se vino este boom de empresas, americanas, chinas y de otros países, que se pusieron en línea para ofrecer sus muebles de una manera más ágil y a todo el mundo”, explica la arquitecta.

A pesar de que la entrada en el mercado de este tipo de compañías que importan muebles ha facilitado su acceso a más personas, ha provocado que la producción nacional pierda relevancia.

Esto se debe a varios factores. El primero, es que las marcas extranjeras llegaron acompañadas de fuertes campañas de marketing hechas por empresas mexicanas, lo que les permitió tener un acercamiento con el público del país.

PUBLICIDAD. Para que la producción nacional vuelva a destacar se debe invertir en su difusión.

Por ejemplo, IKEA, compañía sueca con presencia en México desde 2020, anunció a principios de agosto pasado que la agencia Montalvo sería su nueva colaboradora creativa y estratégica, con el objetivo de impulsar hacia el top of mind de los consumidores mexicanos y expandir su huella en los hogares del país.

Otro es el factor de costos, de acuerdo con Sánchez, pues los clientes buscan las opciones más económicas, “hay mucha más competitividad en precios, en stock, etcétera”, comenta.“Te dicen ‘me gusta más este, está más barato y me llega más rápido’”.

MUEBLES QUE DUREN GENERACIONES

Sánchez destaca que la calidad de los muebles que se diseñan y fabrican en México es alta, lo que puede servir como un factor de diferenciación contra los productos importados desde China.

“Sí se hace y se ha hecho muy buen mueble en México, eso hay que recalcarlo. Eso es nuestro poderío frente a los muebles chinos. Eso hay que ponerlo en la mesa”, dice Sánchez.

En esto coincide Sebastián Ángeles, diseñador industrial y fundador de la marca Dórica, quien señala que se debe apostar por la sustentabilidad, no solamente en el uso de materiales, sino en garantizar que estos tengan una vida útil larga.

UNO DE LOS DIFERENCIADORES DE LAS MARCAS DE MOBILIARIO MEXICANO ES LA CALIDAD Y LA DURABILIDAD DE SUS PRODUCTOS, EN COMPARACIÓN CON LO IMPORTADO.

Para lograr esto es necesario que los objetos puedan tener un valor para los usuarios, ya que eso implica que tengan un mayor cuidado de las piezas y, por lo tanto, puedan durar más tiempo en los hogares, “cuando los usuarios empiezan a atesorar los productos, en ese momento van pasando de generación en generación”, afirma.

Además de Dórica, una línea más enfocada al usuario común, Ángeles tiene proyectos como Frecuency, una silla y una mesa hecha con bronce vaciado, que es un objeto-arte. En esta obra, el diseñador explora el uso de las vibraciones del metal en procesos curativos. También privilegia el uso de materiales naturales en sus piezas, como madera, piedras y tejidos naturales.

Alejandra Sánchez destaca que el uso de la madera

LEGADO. La resistencia de los muebles en México permite que las piezas se hereden.

y el metal no sólo es una tendencia dentro del diseño de interiores, sino que igualmente son apreciados por su durabilidad.

MÁS EXPOSICIÓN

Sánchez explica que gran parte de lo que hizo que el diseño mexicano tuviera mucho éxito en la segunda mitad del siglo XX no fue sólo la calidad de sus productos, sino las campañas de promoción y publicidad que las acompañaban.

“En los años 50, 60 y 70, las empresas de mobiliario eran fuertísimas. Aquí se hacía mobiliario corporativo y de casa”, recuerda la arquitecta. “Invertían una buena cantidad en anuncios de radio y televisión, hasta con jingles y canciones. Un sello que uno siempre identificaba”.

Sánchez considera que las marcas de muebles en

SUSTENTABILIDAD. Las nuevas marcas apuestan también por hacer mobiliario que dure para evitar la generación de desechos.

México, como lo han hecho marcas extranjeras, deberían aumentar sus gastos en posicionamiento de marca, aunque esto implique una inversión extra, “sé que muchas de estas empresas son pymes, que dicen ‘si gasto dinero para hacer branding, prefiero pagarlo para mis empleados o en algún tipo de investigación’”, dice.

“Esto también es un trabajo de las cámaras y asociaciones que ayudan a los muebleros, incentivarlos a que pierdan el miedo y puedan obtener herramientas, a través de ellos o con el contacto con terceros para que le den difusión, ya que la calidad existe”.

Agrega que muchas de las marcas y diseñadores mexicanos que están haciendo un trabajo interesante en este rubro sólo son conocidos por sus pares o por los arquitectos.

“Solamente nosotros que estamos en el medio o si te pones a buscar o acudes a alguna feria nacional importante, pero el común denominador es que los clientes no los conozcan”, dice.

Para la arquitecta, algunos diseñadores y marcas que vale la pena seguir por su propuesta son Héctor Esrawe, Pirwi, MOB, Ariel Rojo, HUMO y Médula, sólo por citar algunos ejemplos. “Hay 200 marcas nacionales con una calidad excelente”, asegura.

Además, recomienda acercarse a eventos que suelen dar cabida a este tipo de propuestas, desde la Expo Internacional del Mueble de Guadalajara hasta las ferias de arte, como Zona MACO y el Salón Acme, que también tienen un espacio dedicado al diseño de interiores.

Otra iniciativa que recomienda seguir es la Design Week México, especialmente, con la Design House –una casa diseñada por algún arquitecto e interiores de renombre– y Dealers de Diseño –que alberga una amplia selección de mobiliario, acabados, iluminación, accesorios y arte–. Dicho evento promueve la difusión de marcas emergentes de diseño mexicano.

LA CLAVE PARA LOGRAR UN ESPACIO QUE SE PERCIBA CARO ESTÁ EN LA CORRECTA SELECCIÓN DE MATERIALES Y ACABADOS.

RENOVAR CON POCO DINERO

Si lo que buscas es crear un espacio lujoso dentro del hogar, pero tienes poco presupuesto, estos consejos te ayudarán a lograrlo sin afectar tu bolsillo.

De acuerdo con Camila Anaya, diseñadora de interiores de Muebles Dico, un ambiente así no tiene por qué ser sinónimo de mucha inversión. La clave es enfocarse en una correcta selección de materiales, acabados y colores, así como en saber cuáles son los lugares ideales para aplicarlos.

Las principales zonas que deben ser intervenidas son los espacios comunes dentro del hogar, como la sala y el comedor. Y en segundo lugar otros sitios, como el baño y las recámaras.

Para la sala, el protagonista es el mobiliario. La experta de Dico recomienda elegir las piezas dependiendo del estilo de vida de los habitantes, por ejemplo, si hay niños en la familia no optar por el color blanco ni elegir tonos tan oscuros si hay mascotas con pelaje claro.

En cuanto a los textiles, los de efectos táctiles suaves y acogedores, como la piel, el terciopelo y las microfibras, realzarán el espacio. El costo de inversión aproximado de una sala de cuatro piezas es de 28,296 pesos.

Para el área del comedor, se recomiendan las cubiertas de mármol y la madera en cubiertas gruesas. La interiorista Erika Winters, con oficinas en California, Estados Unidos y la Ciudad de México, recomienda optar por este tipo de materiales por su duración y porque permiten retocar cuando ya presenta un desgaste.

La experta indica que para no comprar una sala completa y ahorrar más, una alternativa es tapizar los muebles. Esto puede tener un costo de entre 3,000 y 5,000 pesos.

En el baño, colocar canastas o charolas con toallas de mano, repisas con elementos decorativos y plantas ayuda a crear un ambiente lujoso y acogedor.

Para las recámaras se pueden agregar cabeceras altas o aquellas que su ancho cubra los burós. También son buena opción las que presentan combinaciones de materiales, como tela o piel con madera. De acuerdo con los precios de Dico, una recámara

de tamaño King Size de cinco piezas tiene un costo de 14,955 pesos.

Camila Anaya detalla que es recomendable mantener una paleta 80% neutra y 20% con acentos, dando prioridad a las tonalidades cálidas.

“La decoración debe expresar la personalidad de quien vive el espacio. Es recomendable considerar el estilo personal al momento de seleccionar los acentos”, dice la interiorista. Para personas serias, accesorios en tonalidades grises, como el níquel, son ideales, mientras que para personalidades glamorosas y llamativas el dorado es la opción, y para aquellos más relajados, los elementos artesanales.

Para las paredes, lo ideal es optar por tonos claros con pinturas lavables para mantener el espacio pulcro, pero sin tener que invertir en mantenimiento constante.

En cuanto a iluminación, para hacer un ambiente lujoso la iluminación ideal es la cálida, ya que aporta un aspecto familiar y acogedor a los espacios.

Las lámparas de mesa y de piso resultan una opción fácil y versátil para complementar un área residencial y suelen ser excelentes puntos focales para los espacios lujosos.

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