Переселение в рамках программы реновации будет организовано в три этапа. Первый (начавшийся сейчас) — с 2020 по 2024 годы — предполагает, что квартиры получат 170 тысяч москвичей, живущих сейчас в 930 домах. Второй этап почти вдвое объемнее — в ходе него (с 2025 по 2028 годы) новые квартиры получат уже более 330 тысяч жителей, всего будет расселено более 1630 домов. Наконец, самым мощным будет третий этап реновации — с 2029 по 2032 годы: около 380 тысяч человек переедут в новостройки из более 1800 домов. Сейчас в процессе расселения находятся 155 домов, 25 тысяч человек уже переехали или переезжают. Еще по 668 домам продолжается разработка градостроительной документации — их включат в список не позднее конца 1-го квартала 2021 года. Однако это не значит, что будет четвертый этап, — финальная дата завершения реновации остается в силе.
— На данном этапе часто проблематично построить новый дом, соответствующий требованиям для переселения жителей всех домов, попавших в программу реновации данного района. Конечно, если бы земельных участков было больше, мы переселили бы всех в один этап — разве что он занял бы не пять, а, например, шесть лет, — говорит Сергей Левкин, руководитель Департамента градостроительной политики Москвы, объясняя особенности этапов переселения москвичей.
Волновой характер расселения позволяет освобождать обширные площадки, которые образуются после сноса первой волны пятиэтажек, что дает возможность строить не просто современные комфортные дома, но так называемые урбан-блоки — то есть комплексно спроектированные кварталы с благоустроенными дворами и всей необходимой социальной инфраструктурой. Учитывая, что и ныне строящиеся дома 1-го этапа — с нежилыми первыми этажами, полным спектром решений безбарьерной среды, пространствами для консьержек, помещениями для велосипедов и колясок — поднимают на новую высоту стандарты российского массового жилья, урбан-блоки ближайшего будущего должны стать заметным явлением в своем классе и по мировым стандартам.
Каждый дом индивидуален
— На проектирование и строительство одного дома уходит приблизительно три года, — рассказывает Сергей Левкин. — В течение первого года проходит проектирование, еще два выделяется на строительство и ввод в эксплуатацию. Далее в течение еще нескольких месяцев идет заселение — и вот через четыре года после начала работ в доме уже живут люди. При этом к проектированию каждого дома применяется индивидуальный подход. И, возможно, сроки будут более сжатыми, чем мы планируем.
Выбор земельного участка (особенно это заметно в ходе нынешнего, первого этапа программы) — нетривиальная задача, отметил Левкин. Ряд площадок, которые «на глаз» подходят для строительства, невозможно взять в работу: существуют охранные зоны метрополитена, городских коммуникаций и другие. После того как участок выбран, идет проектирование на этом месте жилого дома, подходящего под стандарты реновации.
— Формирование квартирографии — также достаточно сложный этап, — рассказывает глава департамента. — На основе данных, полученных от различных департаментов, мы выясняем потребности будущих жителей новостройки. В ряде старых домов имеются коммунальные квартиры — их нужно расселить. Есть общежития, есть очередники, есть маломобильные граждане — все это необходимо учесть. Иногда получается, что вместо, например, 20 изначально запланированных трехкомнатных квартир требуется построить 30. Далее начинаются инженерные расчеты: инсоляция, которая должна соответствовать определенным нормам, геология. Этажность на этом этапе подчас снижается. Подключение к инженерным сетям — продумываем так, чтобы свести к минимуму так называемые байпасы, трубы, идущие по поверхности и не украшающие город.
Комплексное мышление
На месте сноса старых зданий образуются площадки второго этапа реновации. Здесь проектирование идет более масштабно — речь идет не только о новых домах, но и о создании более благоприятной городской среды в целом. И это не только дворы, сделанные по последнему слову градостроительной науки, но и социальные объекты. Расширяются имеющиеся и строятся новые школы, детские сады, поликлиники, учреждения культуры. В зонах реновации запроектированы десятки километров новых дорог, не считая само собой разумеющейся реконструкции квартальных проездов.
— Разумеется, чтобы уложиться в сроки, нам потребуется мобилизация всех сил, — отмечает Александр Ломакин, заместитель руководитель Департамента строительства. — Но и в масштабе Москвы, и в масштабе России у нас есть нужные резервы и потенциал, чтобы выдержать необходимые темпы программы.
Напомним, что жилая площадь квартир в новостройках, предоставляемых по программе реновации, должна быть не менее той, что имеется в старом доме, а общая площадь всегда больше изначальной. Исходя из этого планируются и новые дома: если в пятиэтажках, откуда в данный конкретный дом поедут жители, имеются квартиры площадью, например, 56 и 58 квадратных метров, то для их замены делается унифицированная планировка квартиры в 58 метров — два «лишних» оказываются в этом случае подарком владельцам старых 56-метровых квартир. Возможно и расширить метраж по собственному желанию — и, соответственно, за свой счет. Добавим к этому возможность выбора из нескольких вариантов для каждого переселенца — и получим крайне гибкую программу, в ходе которой, кажется, можно учесть абсолютно все пожелания жителей.
Изменились не только дома, но и сами квартиры. Количество комнат, а также жилая площадь в них не меньше, чем в старых. А кухни и санузлы стали больше. Если в пятиэтажках размеры кухни редко превышали шесть квадратных метров, то в новых домах кухни будут не менее девяти «квадратов». Кроме того, площади квартирам добавили широкие коридоры и балконы. В среднем площадь новых квартир на 30 процентов больше, чем старых. На одного человека в новом доме будет приходиться 28–30 квадратных метров площади квартир, в то время как в пятиэтажках этот показатель был около 18–20 квадратных метров.
Для того чтобы своевременно информировать жителей о грядущем переезде и возможностях, связанных с этим, практически во всех новостройках на первых нежилых этажах будут организованы информационные центры — там будут дежурить представители разных городских ведомств, уполномоченные отвечать на все возникающие у будущих жильцов этих домов вопросы. «К этому добавятся поквартирные обходы, информирование при помощи всех цифровых городских сервисов, телефонные обзвоны, — отмечает Антон Сорокин, замглавы Департамента городского имущества Москвы. — Словом, никто не останется в неведении».
Все по-новому
Программа московской реновации — крупнейшая в истории города и страны программа обновления ветхого жилищного фонда. Ее непосредственной предшественницей была столичная программа сноса пятиэтажек, действовавшая более 20 лет. Однако эти программы невозможно сравнивать ни по объему (нынешняя в несколько раз превышает предыдущую), ни по степени преобразования городской среды. Там, где по прежней программе пятиэтажки просто (с повышением, разумеется, этажности) заменялись на новые дома без какой-либо реконструкции инфраструктуры, сейчас проводится комплексная перепланировка районов.
— Возьму на себя смелость утверждать, что районы реновации изменятся к лучшему не только для жителей новостроек, но и для тех, кто не стал входить в программу реновации, — отмечает Сергей Левкин. — Будут обновлены социальные объекты, инженерная инфраструктура, уличное пространство. Каковы наши новые стандарты — можно увидеть в центральных районах города. Эти же стандарты будем распространять и на жилые районы, реконструируемые в рамках реновации.
«Строительство объектов социальной инфраструктуры в большинстве случаев ведется параллельно со строительством домов. Всего проектами планировки территории кварталов реновации предусмотрено строительство: 125 детских садов, 89 школ, 22 учебных комплексов, где детские сады и учебные классы располагаются под одной крышей, 31 поликлиники, 54 физкультурно-оздоровительных комплексов и еще 81 объекта культурно-досугового назначения, включая объекты дополнительного образования в разных районах Москвы», — дополнила Юлиана Княжевская.
При разработке стратегии реновации в Москве учитывался и зарубежный опыт: во многих развитых странах уже реализовывались, хотя и в меньших масштабах, программы обновления жилищного фонда. В частности, эксперты НииПИ Генплана рассматривали опыт Лондона, Хельсинки, Амстердама — учитывая как достоинства, так и недостатки программ, реализованных в этих городах.
Так, в архитектурно-градостроительном плане ключевое отличие московской стратегии от той, что реализована в Европе — рост города «ввысь», а не «вширь», что обеспечивает сохранение дворов и свободных пространств между домами. Ширина московских улиц по-прежнему в 1,8 раза выше европейских, московские дворы в 1,4 раза обширнее, а доля озеленения и площадок во дворах вдвое превышает аналогичные показатели для Европы. При этом важно отметить, что высотность домов не превышает допустимых норм, чтобы не нарушать норм инсоляции соседних домов. Все это — очевидное преимущество российской столицы, и в ходе реновации делается все, чтобы оно сохранялось.
Куда сложнее социальная и экономическая составляющая реновации — здесь опыт разных стран мира дал московским градостроителям немало материала для размышления. Так, в Берлине программу реновации домов эпохи ГДР критикуют за джентрификацию районов, где она прошла — что «выдавило» из некоторых районов бедные слои населения, которым оказалось не по карману жизнь в ставших престижными кварталах. Аналогичный результат был и в результате реновации бедных кварталов Стамбула — бедняки, переехавшие в новые квартиры, вынуждены были продавать их. Подобные преобразования способствуют социальной сегрегации, разделению города на богатые и бедные районы. Одно из преимуществ Москвы, с ее социалистическим наследием — отсутствие такого жесткого разделения. Это еще одна ценность, которую необходимо сохранить и в будущем.
Еще одна ошибка программ реновации, реализованных в других странах ранее — ущерб, нанесенный историческому облику городов. Так произошло в Токио, где в 1950-х годах были снесены и заменены новыми тысячи зданий, среди них были и исторические. Разработчики плана реновации Москвы учли и этот аспект проблемы: еще в 2017 году было объявлено, что исторически и архитектурно ценные здания будут не сноситься в ходе программы реновации, а переживут капитальный ремонт и обретут новую функцию. Уже сейчас, например, в Коптево один из таких домов ремонтируется для будущего размещения там военного комиссариата, в других районах старые дома переделывают в детские центры творчества и другие социальные учреждения.
Тщательно изучался и пример городов Китая: подход к реновации в этой стране отличается радикальностью. «Здесь сносят все, чтобы отстраивать целые районы заново, и это самое простое решение», — отмечает совладелец архитектурного бюро Valode & Pistre Жан Пистр. Для Москвы такой подход также неприемлем — прежде всего потому, что такой сплошной реновации не хотят жители города.
- В мире есть примеры аналогичных проектов, но они не такие амбициозные, - отмечает заместитель директора Zaha Hadid Architects Христос Пассас.. - Московские власти решили не делать проект чисто коммерческим. Конечно, было бы проще пригласить одних девелоперов, чтобы они построили новые здания. Однако комплексный подход мне нравится больше.
Особенностью московской ситуации стали повышенные (относительно других столиц, в том числе и западных) требования к демократичности процедуры реновации и учету мнения жителей. Такова сложившаяся в Москве практика — за москвичами традиционно остается последнее слово в вопросах, касающихся градостроительной политики. В результате програма реновации в российской столице — одна из наиболее демократичных в мире: в частности, решение о входе в реновацию принималось 2/3 собственников дома, каждому владельцу или нанимателю квартиры предоставляется выбор из нескольких вариантов. А планы реконструкции районов, вошедших в зону реновации, проходят обязательное общественное обсуждение.
В ходе этих обсуждений, в частности, по инициативе жителей вносятся новые идеи благоустройства районов и строительства социальных объектов. Необходимость в новых детских и взрослых поликлиниках, желаемый тип благоустройства дворов, организация придомовых территорий — все это обсуждается, а мнения жителей в обязательном порядке учитывается.
СПРАВКА "МК"
Программа реновации была объявлена мэром Москвы Сергеем Собяниным на встрече с Президентом России Владимиром Путиным в феврале 2017 года. Законодательная база была сформирована в течение первого года программы, и важнейшим моментом была добровольность участия каждого из домов в реновации. Все решения, принимаемые городом, согласовывались и обсуждались с жителями посредством общих собраний. По реновации проголосовали собственники и наниматели 271 тысячи квартир — «явка» владельцев жилья превысила 70%. Это голосование, кстати, было первым случаем массового задействования для этих целей портала «Активный гражданин» и центров «Мои документы».
Диалог властей с горожанами продолжается и сейчас — по мере разработки проектов реконструкции районов и кварталов реновации. Жители не только одобряют или оспаривают предложенные идеи, но и вносят свои предложения по поводу благоустройства, объектов «социалки» и других параметров будущего района. Общественные обсуждения продолжаются и сейчас, в период повышенной готовности в связи с угрозой коронавируса: публичные слушания проводятся посредством платформы «Активный гражданин». А с 5 июля возобновили работу информационные центры для переселенцев, где все вопросы можно задать очно.