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La prórroga de desalojo y ejecución hipotecaria que entró en vigencia el 18 de marzo de 2020 se extendió hasta el 31 de agosto de 2020. Durante ese tiempo, a los propietarios:
No podrán desalojarlos de sus casas.
No se les cobrarán multas por pagos atrasados.
Prestamistas:
No iniciará procedimientos de ejecución hipotecaria.
Suspenderán los procedimientos de ejecución hipotecaria que ya estaban en curso.
Si tiene problemas para realizar sus pagos debido a la COVID-19, el administrador de su préstamo hipotecario debe:
Posponer o reducir sus pagos durante seis meses. Contacte al administrador para hacer los arreglos necesarios.
Darle otros seis meses de alivio hipotecario si usted se lo solicita.
Ofrecerle diferentes opciones para pagar su deuda por pagos atrasados o reducidos. Su administrador hipotecario discutirá estas opciones con usted al terminar el periodo de indulgencia o tolerancia.
Una hipoteca o préstamo hipotecario es una línea de crédito para la compra, refinanciación o mejora de una vivienda. Usted puede ahorrar miles de dólares comparando y negociando las condiciones de una hipoteca.
Antes de adquirir un préstamo hipotecario:
Investigue las tasas de interés actuales. Consulte la sección de bienes raíces de su periódico local, utilice los servicios de internet o llame al menos a seis entidades de préstamo para obtener información.
Verifique las tasas correspondientes a hipotecas de 30, 20 y 15 años. Usted puede ahorrar miles de dólares en cargos por concepto de intereses, obteniendo el préstamo hipotecario al menor plazo que pueda solventar.
Pida información a varias instituciones financieras. Podrá comparar tipos de préstamos y plazos. Asegúrese de obtener las diferentes tasas de interés anual, con o sin el uso de puntos para adquirir una tasa más baja. También tenga en cuenta los honorarios de los agentes y otros gastos.
Averigüe si la tasa es fija o ajustable. La tasa de interés en los préstamos hipotecarios de tasa ajustable puede variar mucho a lo largo del periodo hipotecario. Un aumento de muchos puntos porcentuales puede elevar los pagos en cientos de dólares al mes. Si un préstamo tiene una tasa ajustable, pregunte cuándo y cómo podría cambiar los términos de pago.
Averigüe a cuánto asciende el pago inicial. Algunas entidades de préstamo exigen un 20% del precio de compra de la casa como pago inicial. Sin embargo, muchas entidades ofrecen actualmente préstamos que requieren una suma menor. En estos casos, se le puede solicitar que compre un seguro hipotecario privado (PMI, sigla en inglés) para proteger a la entidad de préstamo en caso que usted se atrase en los pagos.
Si se requiere un seguro hipotecario privado, averigüe el costo total del seguro. ¿A cuánto ascenderá el pago mensual de la hipoteca al añadirse el pago periódico de este tipo de seguro y por cuánto tiempo tendrá que mantenerlo?
Pregunte si puede pagar el préstamo por adelantado. Algunos préstamos penalizan el pago adelantado.
Usted puede encontrar una larga lista de proveedores de préstamos hipotecarios: bancos hipotecarios, corredores de hipotecas, bancos, entidades de ahorro y préstamo, cooperativas de crédito, constructores, agencias de bienes raíces y entidades crediticias por internet. Al considerar entre las opciones, puede utilizar una hoja de cálculo de la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, sigla en inglés) para evaluar los costos y comparar entre instituciones financieras.
Tipos de hipotecas
Existe una gran variedad de hipotecas en el mercado, pero los dos principales tipos son las hipotecas a tasa fija y las hipotecas a tasa ajustable.
Hipotecas a tasa fija
En un crédito hipotecario de tasa fija, la tasa de interés se fija al sacar el préstamo y ésta no cambia.
Ventaja: Aquí no hay sorpresas. La tasa de interés se mantiene igual durante la duración de la hipoteca, usualmente 15, 20 o 30 años.
Desventaja: Si la tasa de interés del mercado baja, usted podría quedarse pagando una tasa más alta.
Hipotecas a tasa ajustable
En un crédito hipotecario de tasa ajustable, la tasa de interés puede subir o bajar.
Ventaja: Generalmente, ofrece una tasa inicial más baja que la hipoteca a tasa fija.
Desventaja: Después de un periodo inicial, las tasas fluctúan durante la duración de la hipoteca. Cuando las tasas de interés suben, también suben sus pagos.
El refinanciamiento tiene el propósito de cumplir con una deuda por medio de otro préstamo bajo nuevos términos. Este tipo de financiamiento es el más común entre los dueños de viviendas. Generalmente, implica pagar la hipoteca existente y adquirir una deuda nueva.
Las razones para refinanciar incluyen:
Reducir el pago mensual y la tasa de interés.
Reducir o ampliar la duración de la hipoteca.
Utilizar el valor neto de su vivienda.
Consolidar otras deudas.
Existen varias opciones de hipotecas en el mercado, pero principalmente hay dos tipos de tasas de interés que se aplican al financiamiento: tasa fija y tasa ajustable. Infórmese sobre las ventajas y desventajas de cada una.
Antes de tomar una decisión, considere cuidadosamente:
Sus razones para refinanciar.
El tiempo que planea quedarse con su vivienda.
Sus ingresos y condición actual de su crédito.
El costo de la refinanciación.
El valor neto de su vivienda.
La diferencia entre la tasa de interés de su hipoteca actual con la tasa de interés de la nueva hipoteca.
Cualquier modificación que pueda darse en su pago del seguro hipotecario privado (PMI, sigla en inglés) si usted debe más del 80% del valor su vivienda.
Si quiere comprar una vivienda, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés) ofrece dos programas que en algunos casos pueden hacer el proceso más económico.
Préstamos FHA
La Administración Federal de Vivienda (FHA, sigla en inglés) maneja el programa de préstamos FHA. Si va a comprar su primera vivienda, esta puede ser la hipoteca indicada para usted porque los requisitos no son tan estrictos como los de otros préstamos.
¿Soy elegible?
Antes de mandar su solicitud, determine a cuánto asciende el pago inicial, los costos de cierre y su puntaje de crédito:
El pago inicial en efectivo puede ser tan bajo como el 3.5% del precio total de la compra.
Es posible que los costos de cierre estén cubiertos parcialmente o sean menores a los de otros préstamos.
¿Cómo hago mi solicitud?
La FHA no da préstamos directamente a los solicitantes. Otorga un seguro hipotecario a los prestamistas aprobados para protegerlos, en caso de que el propietario de la vivienda no cumpla con los pagos del préstamo.
Cuando una persona no puede cumplir con los pagos de una hipoteca asegurada FHA, entonces HUD se convierte en propietario de la vivienda porque HUD administra el programa de préstamos de la FHA. Estas propiedades son conocidas como viviendas HUD o propiedad adjudicada (REO, sigla en inglés) HUD.
¿Soy elegible?
Su elegibilidad para comprar una vivienda HUD depende de su puntaje de crédito, de su capacidad para conseguir una hipoteca y de la cantidad de dinero que tenga para hacer el depósito inicial. También puede usar una hipoteca asegurada FHA para comprar una casa HUD.
¿Cómo hago mi solicitud?
Encuentre listas de viviendas HUD a la venta en la página HUDHomestore. Presione el botón “Buscar un agente” para encontrar agentes que le darán información sobre la propiedad.
La mayoría de los profesionales o instituciones de préstamos hipotecarios son dignos de confianza, proveen un buen servicio y pueden ayudarle a comprar o refinanciar su vivienda. Pero también existen prestamistas deshonestos que lo pueden poner en riesgo de perder su propiedad en una ejecución hipotecaria. Aprenda cómo denunciar y protegerse de los préstamos predatorios o abusivos y de fraudes.
Cómo protegerse de estafas de prestamistas abusivos
Aprenda los tipos de estafas que los prestamistas abusivos usan para engañarlo. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés) tiene asesores disponibles en todo el país que le pueden sugerir profesionales de préstamos hipotecarios confiables, ayudarlo a identificar estafas y a elegir el mejor tipo de préstamo para su caso.
Los prestamistas abusivos pueden tratar de:
Vender propiedades por una suma superior a su valor real con una valuación falsa.
Alentar a los prestatarios a mentir sobre su salario, gastos o efectivo disponible para hacer el pago inicial para conseguir un préstamo.
Prestar más dinero del que saben que el prestatario puede devolver.
Cobrar al prestatario intereses más altos basándose en su raza o nacionalidad y no en su historial crediticio.
Cobrar cargos por productos y servicios inexistentes.
Qué debe hacer
Antes de comprar una casa, asista a un curso sobre la propiedad de vivienda ofrecido por una agencia de asesoría de vivienda sin fines de lucro aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés).
Entreviste a varios agentes de bienes raíces. Pida y compruebe sus referencias antes de seleccionar a uno para comprar o vender una casa.
Infórmese sobre los valores actuales y precios recientes de venta de otras casas en su barrio.
Contrate a un inspector de viviendas certificado y calificado para que inspeccione con cuidado la propiedad antes de comprometerse a comprarla.
Determine si usted o el dueño actual de la propiedad se hará cargo de las reparaciones necesarias.
Busque compañías de préstamos hipotecarios y compare costos.
No mienta sobre su salario, edad, o ningún dato que le pidan en una solicitud de préstamo para comprar una vivienda.
No dé ninguna información personal o financiera, como su número de Seguro Social, a través de mensajes de texto o correo electrónico.
No trabaje con un prestamista, agente de bienes raíces o contratista que no le pueda mostrar su número de licencia y recomendaciones.
No se deje engañar por ofertas de préstamos hipotecarios que suenan demasiado buenas para ser ciertas.
No tome un préstamo ofrecido por teléfono, en volantes o por vendedores de puerta en puerta.
No se sienta obligado ni presionado a tomar un préstamo que tiene como condición firmar de inmediato.
Video: cómo proteger su vivienda del fraude
Una guía sencilla que lo ayudará a proteger su vivienda y dinero de los estafadores.
0:00 VO: ¿Cómo proteger su vivienda del 0:03 fraude? Una guía sencilla que lo ayudará a 0:06 proteger su vivienda y dinero de los estafadores. 0:09 VO: Y con ustedes... PST: El Profesor Sabelotodo 0:12 EXP: Profesor, ¿hoy se cree superhéroe? 0:15 PST: Así es, hoy vengo a proteger a quienes me necesitan. 0:18 EXP: ¿Sí? PST: Hay muchos estafadores por ahí sueltos. 0:21 Un amigo casi pierde su casa por un fraude. 0:24 EXP: Bueno eso sí, pero no necesita una capa de superhéroe para ayudar, 0:27 sino información sobre el tema... 0:30 PST: Ummm 0:33 EXP: Mire, la información en la Guía del Consumidor -que por cierto puede ordenar gratis 0:36 en www.GobiernoUSA.gov - 0:39 ayuda a las personas a protegerse y estar alertas 0:42 ante los fraudes en contra de los propietarios de casas, 0:45 como le pasó a su amigo. 0:48 PST: Cuénteme más… EXP: Antes de comprar su casa debe hacer algunas cosas: 0:51 1) Investigue los antecedentes de su agente de bienes raíces 0:54 y del prestamista para ver si alguien ha presentado alguna queja. 0:57 2) Revise las tasas de interés actuales. 1:00 3) Verifique las tasas 1:03 correspondientes a hipotecas a 30, 20 y 15 años. 1:06 4) Averigüe si la tasa 1:09 es fija o ajustable. 1:12 5) Pida información sobre plazos y tipos de préstamos de 1:15 diversas entidades crediticias para poder comparar y no olvide 1:18 preguntar sobre todos los cargos adicionales por adelantado. 1:21 Nada debe de agregarse a último momento. 1:24 Y no debe firmar documentos incompletos. 1:27 6) Tenga mucho cuidado si lo presionan con tácticas de ventas. 1:30 Por ejemplo, si le dicen que son los únicos que le pueden 1:33 ofrecer cierta tasa de interés, que actúe rápido o que 1:36 es la última oferta en el mercado. 1:39 Además, en muchas ocasiones estas empresas dicen tener apoyo del 1:42 Gobierno. Ojo con eso… 1:45 Así que si tiene cualquier duda o problemas con los pagos, puede 1:48 obtener ayuda de recursos oficiales de confianza, 1:51 Toda esta información y más está disponible 1:54 a través de GobiernoUSA.gov 1:57 PST: Usted sabe mucho. Mejor aquí tiene mi capa. Usted es el superhéroe… 2:00 EXP: No soy un superhéroe, sino una persona que se informa. 2:03 También tengo la Guía del Consumidor que -le recuerdo- 2:06 usted puede pedir en www.GobiernoUSA.gov 2:09 ¡Es gratis! PST: Lo haré…
Ejecución hipotecaria
Si no cumple con los pagos de su hipoteca, usted podría correr el riesgo de perder su casa. Este proceso se llama ejecución hipotecaria o “foreclosure”. Mediante esta medida, el banco o agencia de crédito puede desalojarlo de su vivienda y venderla.
Si usted comienza a trabajar a tiempo con su agencia de crédito, aunque tenga problemas para pagar su hipoteca, podría evitar la ejecución hipotecaria.
Pasos para evitar la ejecución hipotecaria
No ignore las comunicaciones de su banco o agencia de crédito crediticia. Si tiene problemas para realizar sus pagos, llame o escriba a su agencia de crédito de inmediato. Esté preparado para explicar su situación financiera, incluyendo la información sobre sus ingresos y gastos mensuales. Con esta información podrán ayudarlo a crear un plan de pago.
Permanezca en su vivienda. Es posible que no cumpla los requisitos para recibir ayuda si abandona su propiedad.
Comuníquese con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD, sigla en inglés). Llame al 1-800-569-4287 (presione 2 para español) o 1-800-877-8339 (TTY, para personas con problemas auditivos) para comunicarse con la agencia más cercana.
Asesoría de agencias del Gobierno para conservar su hipoteca y su vivienda
El programa Hacia una Vivienda Asequible (MHA, sigla en inglés) brinda asesoría gratuita y ofrece opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Llame al 1-888-995-4673 (presione 2 para español) o 1-877-304-9709 (TTY, para personas con problemas auditivos). Usted también puede encontrar un asesor de vivienda en su área.
Si tiene un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, sigla en inglés), comuníquese con el Centro Nacional de Servicios de la FHA al 1-877-622-8525 (presione 2 para español).
Si es veterano o tiene un préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, sigla en inglés), comuníquese con uno de los especialistas en los Centros de Préstamos al 1-877-827-3702 para conocer sus alternativas.
Considere que cuando usted está más necesitado de ayuda es cuando los estafadores pueden tomar ventaja de su situación. Por lo tanto, le recomendamos estar alerta del fraude de ejecuciones hipotecarias.
Asesoría para evitar una ejecución hipotecaria
Si tiene problemas para pagar su hipoteca, existen distintos recursos a su disposición para ayudarlo.
Comuníquese con la institución financiera a cargo de su préstamo
Explique su situación y sus dificultades para pagar.
Si el prestamista conoce su situación, puede ayudarlo a restablecer la hipoteca con nuevas condiciones para que pueda cumplir con los pagos correspondientes.
Busque ayuda de expertos en hipotecas
Los expertos pueden ayudarlo a considerar posibles soluciones y alternativas para manejar su hipoteca, tales como la reinstalación de la hipoteca, un plan para abonar pagos retrasados, la suspensión o reducción temporal de pagos ("forbearance" en inglés) o la modificación de su préstamo.
Usted puede usar los siguientes recursos que incluyen:
Las agencias de asesoramiento de vivienda aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés) ofrecen información y ayuda para evitar la ejecución hipotecaria. Estas agencias se encuentran por todo el país, y aunque los servicios específicos varían de una agencia a otra, en términos generales proveen la siguiente ayuda:
Consejería general en asuntos de vivienda
Evaluación de la situación de cada persona o familia
Ayuda para evitar la ejecución hipotecaria
Orientación para refinanciar una hipoteca a través de programas del Gobierno
Asesoría para negociar con un prestamista
Las agencias aprobadas por HUD no pueden cobrar por los servicios relacionados con la prevención de la ejecución hipotecaria. No obstante, sí pueden cobrar una suma razonable por otros servicios como educación general sobre la vivienda y asesoramiento antes y después de la compra, entre otros.
Cómo prepararse para una consulta asesor aprobado por HUD
Los consumidores que desean hablar con un representante de una agencia aprobada no tienen que esperar a estar en el proceso de la ejecución hipotecaria. Si uno anticipa problemas para pagar su hipoteca, es mejor hablar con un asesor en vez de esperar a que empeore la situación. Para sacarle más provecho a la consulta, es importante estar preparado con cierta información financiera:
Ingresos y gastos mensuales de la familia
Monto del pago mensual de la hipoteca
Último estado de cuenta de la hipoteca
Correspondencia con el prestamista sobre pagos tardíos de la hipoteca
Además, se aconseja a los consumidores que tengan una idea de lo que quieren lograr con la ayuda de la agencia: quedarse con su casa, venderla, refinanciar la deuda, etc. Sepa en detalle qué esperar cuando se comunique con un experto en vivienda y qué considerar antes de llamar.
Consejos para trabajar con una agencia no aprobada por HUD
Es recomendable que los consumidores que decidan trabajar con agencias no aprobadas tomen ciertas precauciones:
No pagar por servicios de asesoramiento para evitar la ejecución hipotecaria. Las agencias aprobadas por HUD proveen estos servicios gratis.
Resistir cualquier presión para firmar documentos sin tener suficiente tiempo para leerlos.
No transferir la escritura o título de la propiedad a otra persona u organización.
No pagar las mensualidades de la hipoteca a organizaciones que no sean el prestamista que otorgó la hipoteca o una organización aprobada por el mismo.
Pregúntenos de forma gratuita sobre el Gobierno de Estados Unidos. Nuestros agentes le responderán directamente o le dirán dónde puede encontrar la respuesta que necesita.