Stressiga försäljningar kan trissa upp bopriser - rapport

Systemet med öppna visningar och hetsiga budgivningar, där slutsumman landar långt över utgångspriset, är närmast unikt för Sverige. Och just snabba försäljningar kan också leda till högre priser, tror en forskare som SVT talat med.

Läs mer

Fakta: Bostadsförsäljning i andra länder

* I USA, och flera andra länder, är det kutym med ett godkänt utgångspris. Det innebär att utgångspriset är ett pris som säljaren går med på att sälja bostaden för.

* I södra Europa, där lågkonjunkturen fortfarande pågår, är det vanligt att pruta på utgångspriset. Inte sällan prutar köparen tio till tjugo procent på utropspriset.

Källa: Remax

Fakta: Jämförelsepris

* Mäklarbranschen har i en gemensam uppgörelse kommit överens om att göra ett försök med jämförelsepriser i objektbeskrivningar.

* Försöket gäller bostäder i Stockholms innerstad, eftersom det där anses finnas tillräckligt försäljningsunderlag för att göra jämförelser.

* Försöket ska pågå från den 1 april till den 31 december i år.

* Jämförelsepriset bygger på ett statistiskt marknadsvärde, som baseras på schablonvärden utifrån tidigare bostadsförsäljningar i området.

Källa: Mäklarsamfundet

Att gå på en bostadsvisning i Stockholmsområdet kan kännas som att gå på mellandagsrea. Det är trångt, svettigt, hetsigt, och armbågarna utåt. Ibland räcker inte prospekten till alla. Ibland dyker 70-90 spekulanter upp under den halvtimme som visningen pågår. Många gånger blir det budgivning, där slutpriset landar flera hundratusen kronor - ibland en miljon - över utgångspriset.

Glappet mellan utgångspris och slutpris har lett till en långlivad debatt om lockpriser i storstadsområdena, framför allt i Stockholm och Göteborg. Göran Pagrot är vd för mäklarfirman Remax, som förutom i Sverige också finns i många andra länder. Han är kritisk till det svenska förfarandet.

-Det finns en kutym, framför allt i Stockholm, att man sätter ett lägre pris och försöker få så många som möjligt att komma på visningen. Och det har ju inte blivit så lyckat varken för kunder som blir besvikna, eller för oss mäklare som vill ha gott anseende, säger han.

Snabb säljprocess
Det svenska budgivningssystemet skiljer sig mycket från andra länder.

-Den största skillnaden är att försäljningsprocessen går mycket snabbare i Sverige. Det kan bidra till att folk inte hinner tänka efter och fattar ogenomtänkta beslut, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan.

Kan det också leda till högre priser?
-Ja, det tror jag. I en studie på ett annat område så kunde man se att slutpriserna blev högre vid snabba auktioner, och lägre vid långsamma auktioner, säger Hans Lind.

-Jag träffar kolleger från 79 andra länder. Det diskuteras aldrig lockpriser, den diskussionen existerar inte, säger Göran Pagrot.

En förklaring till det kan enligt honom vara att i många andra länder finns både en säljarmäklare och en köparmäklare. Men i Sverige finns bara finns en mäklare som ska företräda bägge sidor.

-Sverige skiljer sig från andra länder genom att vi mäklare under en kort tidsperiod, en halvtimme, tar in väldigt många som ska titta på en bostad. Och sen kommer de att trissa upp priset mot varandra. Utomlands är det inte så. Eftersom köparen har en egen representant så bokar de in en tid när de kommer och tittar. Vill sedan någon annan titta så får de komma en annan tid. Man har inte lika mycket öppet hus som vi har här, säger han.

Mäklarbranschen testar jämförelsepris
Från april kommer mäklare i Stockholmsområdet, under ledning av Mäklarsamfundet, att införa jämförelsepriser på försök, för att få bukt med lockpriserna. Vid sidan av utgångspriset ska det finnas ett jämförelsepris, en uppgift som ett oberoende företag tar fram, baserat på liknande försäljningar i området.

-Syftet är att hjälpa konsumenterna i deras bostadsköp, så de ska få en realistisk bild över var slutpriset kan komma att landa, säger Jeanette Gustafsdotter, vd på Mäklarsamfundet.

"Det är helt tokigt"
Göran Pagrot sågar försöket med jämförelsepriser, trots att Remax deltar.

-Det här med jämförelsepris är helt tokigt, för det finns inget att jämföra med. I statistiken syns inte att den bostad man jämför med kanske ligger på nedre botten över gården, medan den du tittar på är en lägenhet högre upp i huset med balkong, säger han.

Pagrot skulle hellre se ett system där säljaren godkänner utgångspriset skriftligen, och därmed också går med på att sälja till det priset. Det är kutym i USA och många andra länder.

I Sverige innebär lågt satta utgångspriser att det ibland uppstår situationer där säljaren inte vill sälja till högstbjudande, om det inte kommit in tillräckligt många bud.

Hur ofta händer det?
-Ganska ofta, skulle jag vilja säga. Det kan i Stockholms innerstad kanske röra sig om tio procent av försäljningarna varje vecka. Då måste du som köpare be mäklaren att gå tillbaka till säljaren och fråga vad du måste bjuda för att få bostaden. Först då börjar man närma sig vad säljaren egentligen vill sälja till för pris, säger Göran Pagrot.

-Hellre än jämförelsepris så tycker jag att man skulle införa ett godkänt utgångspris. Men vi får testa detta och jag tycker det är jättebra att Mäklarsamfundet engagerar sig i frågan, fortsätter han.

Hans Lind tycker att initiativet med jämförelsepriser är ett steg i rätt riktning, men tror också att det är viktigt att lugna ner försäljningsprocessen.

-Man ska ha tid på sig att lägga bud. Till exempel genom att försäljningen inte stängs förrän 24 timmar efter att någon har lagt ett bud. Att ha tid på sig att tänka bidrar till rationalitet, säger han.